Eine Hausbesichtigung ist der entscheidende Moment beim Immobilienkauf – hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Was auf den ersten Blick perfekt erscheint, kann bei genauerer Betrachtung teure Überraschungen bergen. Die richtige Vorbereitung und ein systematisches Vorgehen während der Besichtigung sparen Ihnen nicht nur Geld, sondern auch viel Ärger. Ob versteckte Mängel, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder unrealistische Preisvorstellungen – mit der richtigen Strategie durchschauen Sie jede Immobilie.
Inhaltsverzeichnis
Phase 1: Vor der Besichtigung – Optimale Vorbereitung
Professionelle Kontaktaufnahme für den Besichtigungstermin
Der erste Eindruck zählt bereits bei der Terminanfrage. Ein seriöses Anschreiben sollte Ihre Kontaktdaten, einen kurzen Hinweis auf Ihre Kaufbereitschaft und idealerweise eine Bestätigung Ihrer Finanzierungsbereitschaft enthalten. Erwähnen Sie, dass Sie eine Finanzierungsbestätigung vorliegen haben oder dass Sie bereits mit einer Bank gesprochen haben. Dies signalisiert dem Verkäufer, dass Sie ein ernst zu nehmender Interessent sind und verschafft Ihnen einen Vorteil gegenüber unvorbereiteten Bewerbern.
Recherche im Vorfeld
Bevor Sie das Haus betreten, sollten Sie bereits grundlegende Informationen gesammelt haben. Prüfen Sie die Lage über Online-Karten, informieren Sie sich über die Infrastruktur und verschaffen Sie sich einen Überblick über die Preisentwicklung in der Gegend. Diese Vorarbeit hilft Ihnen dabei, während der Besichtigung die richtigen Fragen zu stellen.
Termine strategisch planen
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine bewusst zu verschiedenen Tageszeiten. Ein Haus wirkt morgens anders als abends, und manche Mängel werden erst bei bestimmten Lichtverhältnissen sichtbar. Planen Sie ausreichend Zeit ein – mindestens eine Stunde sollten Sie für eine gründliche Hausbesichtigung veranschlagen.
Das richtige Equipment mitbringen
Packen Sie eine kleine Ausrüstung zusammen: Taschenlampe für dunkle Ecken, Zollstock für wichtige Maße, Notizblock und Smartphone für Fotos (mit Erlaubnis des Eigentümers). Ein Kompass oder eine entsprechende App hilft bei der Ausrichtungsbestimmung der Räume.
Phase 2: Während der Besichtigung – Systematisches Vorgehen
Professioneller Umgang mit Makler und Eigentümer
Treten Sie freundlich, aber bestimmt auf. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen oder zu schnellen Entscheidungen drängen. Ein seriöser Makler wird Ihre Fragen geduldig beantworten und Ihnen genügend Zeit für die Besichtigung einräumen. Fragen Sie gezielt nach dem Verkaufsgrund, der Vermarktungsdauer und bisherigen Interessenten. Diese Informationen geben Ihnen Aufschluss über mögliche Problemfelder der Immobilie oder Verhandlungsspielräume beim Preis.
Öffnen Sie keine Schränke oder Schubladen ohne Erlaubnis und fotografieren Sie nur nach Rücksprache. Respektvolles Verhalten schafft Vertrauen und kann sich bei späteren Verhandlungen positiv auswirken.
Der kritische Blick von außen: Fassade, Dach und Grundstück
Bereits beim Betreten des Grundstücks beginnt Ihre Analyse. Achten Sie auf den Zustand von Garten, Einfahrt und Außenanlagen. Risse im Mauerwerk, abblätternde Farbe oder ein ungepflegter Garten können Hinweise auf den allgemeinen Wartungszustand sein.
Das Dach ist eines der teuersten Bauteile. Schauen Sie nach fehlenden oder verschobenen Ziegeln, prüfen Sie die Regenrinnen und achten Sie auf Feuchtigkeitsflecken an der Fassade. Moderne Wärmedämmung oder neue Fenster sind Pluspunkte, die Sie in Ihre Bewertung einbeziehen sollten. Detaillierte Informationen zu diesen wichtigen Sanierungsmaßnahmen finden Sie in unserem Ratgeber Dämmung & Fenster.
Im Inneren: Bausubstanz und Feuchtigkeit auf der Spur
In jedem Raum sollten Sie systematisch vorgehen und gleichmäßige Böden, gerade Wände sowie funktionsfähige Türen und Fenster prüfen. Besonders wichtig sind Keller und Dachboden – hier zeigen sich Probleme oft am deutlichsten.
Vertrauen Sie Ihrer Nase: Muffige Gerüche sind oft die ersten Anzeichen für Feuchtigkeit. Prüfen Sie Ecken, Fensterlaibungen und Außenwände auf Verfärbungen oder Flecken. Achten Sie besonders auf Bereiche hinter Möbeln oder Bildern. Seien Sie besonders aufmerksam, wenn bestimmte Bereiche nicht zugänglich sind oder der Verkäufer von bestimmten Themen ablenkt.
Die Haustechnik: Heizung, Sanitär und Elektrik verstehen
Testen Sie systematisch Lichtschalter, Steckdosen und Wasserhähne in allen Räumen. Lassen Sie sich das Alter und den Zustand der Heizungsanlage erklären – moderne, energieeffiziente Systeme sparen langfristig Kosten. Wenn größere Modernisierungen an der Haustechnik anstehen, lohnt sich ein Blick auf unseren Ratgeber zur Energetische Sanierung. In Badezimmern prüfen Sie Wasserdruck, Warmwasserversorgung und den Zustand von Fliesen und Fugen.
Diese Unterlagen sollten Sie anfordern
Verlangen Sie Grundriss, Energieausweis und wenn möglich einen aktuellen Grundbuchauszug. Diese Unterlagen geben Ihnen wichtige Informationen über Größe, Energieeffizienz und rechtliche Situation der Immobilie. Ein aktueller Energieausweis ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Mehr Details zu den rechtlichen Aspekten finden Sie in unserem Grundbuch-Eintrag erklärt.
Fragen Sie nach Belegen für durchgeführte Modernisierungen, Reparaturen oder Wartungsarbeiten. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie Hausgeld-Abrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen über geplante Sanierungen einsehen. Einen umfassenden Überblick über alle Modernisierungs- und Sanierungsaspekte bietet unser Ratgeber SANIEREN & MODERNISIEREN.
Wichtige Fragen für die Hausbesichtigung
Welche Fragen bei einer Hausbesichtigung gestellt werden sollten, hängt vom Einzelfall ab. Die wichtigsten Fragen im Überblick:
• Alter und Zustand der Heizungsanlage • Zeitpunkt der letzten Dachsanierung • Zustand der Strominstallation und Wasserrohre • Bekannte Probleme oder regelmäßige Reparaturen • Baulasten, Wegerechte oder Denkmalschutz • Nachbarschaft und geplante Bauprojekte in der Umgebung • Mögliche Lärmquellen oder Störfaktoren • Verkaufsgrund und Vermarktungsdauer • Bereits durchgeführte Modernisierungen • Bei Eigentumswohnungen: geplante Instandhaltungsmaßnahmen
Häufige Fallen und Warnsignale erkennen
Frisch renovierte Räume können Mängel überdecken – achten Sie auf Unstimmigkeiten bei Farben oder Materialien. Ein auffällig niedriger Preis kann auf versteckte Probleme hindeuten. Umgekehrt sollten Sie bei überteuerten Objekten Ihre Verhandlungsposition stärken, indem Sie Mängel dokumentieren.
Lassen Sie sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen. Seriöse Verkäufer räumen Ihnen ausreichend Bedenkzeit ein. Misstrauen Sie Aussagen wie „andere Interessenten warten bereits“ ohne entsprechende Belege.
Phase 3: Nach der Besichtigung – Die richtige Entscheidung treffen
Eindrücke systematisch bewerten
Notieren Sie sich direkt nach der Besichtigung Ihre Eindrücke, solange sie noch frisch sind. Erstellen Sie eine Pro-und-Contra-Liste und bewerten Sie objektiv die wichtigsten Faktoren wie Lage, Zustand und Preis-Leistungs-Verhältnis.
Zweittermin vereinbaren
Bei grundsätzlichem Interesse sollten Sie einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren. Nehmen Sie beim zweiten Mal eventuell einen Sachverständigen oder erfahrenen Bekannten mit. Vier Augen sehen mehr als zwei.
Verhandlungsposition stärken und nächste Schritte einleiten
Dokumentierte Mängel sind Ihr Verhandlungskapital. Kalkulieren Sie die Kosten für notwendige Reparaturen oder Modernisierungen und berücksichtigen Sie diese bei Ihrem Angebot.
Nach einer positiven Entscheidung folgen wichtige Schritte: Die Erstellung eines fundierten Kaufangebots, die Finalisierung Ihrer Baufinanzierung Grundlagen und die Vorbereitung auf den Notartermin: Ablauf & Kosten. Eine detaillierte Übersicht aller Schritte finden Sie in unserem umfassenden Ratgeber Hauskauf Schritt für Schritt.
Fazit: Mit System und den richtigen Fragen zum Erfolg
Eine strukturierte Herangehensweise verhindert, dass Sie wichtige Punkte übersehen. Arbeiten Sie Raum für Raum ab und dokumentieren Sie jeden wichtigen Aspekt. Moderne Apps können Ihnen bei der Dokumentation helfen – von der Raumvermessung bis zur Mängeldokumentation gibt es hilfreiche digitale Werkzeuge, die Ihre Hausbesichtigung professioneller machen.
Die perfekte Hausbesichtigung ist eine Kombination aus guter Vorbereitung, systematischem Vorgehen und dem Mut, kritische Fragen zu stellen. Lassen Sie sich Zeit, vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl und scheuen Sie sich nicht davor, auch vermeintlich unangenehme Themen anzusprechen. Eine gründliche Besichtigung heute erspart Ihnen möglicherweise jahrelangen Ärger und hohe Folgekosten.
✅ Tipp: Unsere kostenlose Checkliste Hausbesichtigung finden Sie hier: https://www.haus.kaufen/checklisten/hausbesichtigung/
Häufig gestellte Fragen zur Hausbesichtigung
Wie lange sollte eine Hausbesichtigung dauern?
Eine gründliche Hausbesichtigung sollte mindestens 60 bis 90 Minuten dauern. Für größere Objekte oder bei besonderem Interesse können auch zwei Stunden angemessen sein. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen – lieber einen zweiten Termin vereinbaren, als wichtige Details zu übersehen.
Wie oft sollte man ein Haus vor dem Kauf besichtigen?
Mindestens zwei Besichtigungen sind empfehlenswert. Beim zweiten Termin nehmen Sie idealerweise einen Experten oder erfahrenen Bekannten mit und planen ihn zu einer anderen Tageszeit. So entdecken Sie Details, die beim ersten Mal übersehen wurden, und können Ihre Einschätzung objektiver überprüfen.
Welche Unterlagen kann ich bei der Besichtigung verlangen?
Sie haben das Recht, Energieausweis, Grundriss und Exposé einzusehen. Weitere Dokumente wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung oder Hausgeld-Abrechnungen werden meist erst bei ernsthaftem Kaufinteresse ausgehändigt. Eine höfliche Nachfrage schadet jedoch nie.
Darf ich während der Besichtigung fotografieren?
Fotografieren ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Eigentümers gestattet. Fragen Sie höflich nach und respektieren Sie ein „Nein“. Viele Verkäufer sind bei einem zweiten Termin eher bereit, Fotos zu erlauben, wenn das Vertrauen gewachsen ist.
Was tun, wenn der Makler bestimmte Bereiche nicht zeigen möchte?
Bestehen Sie freundlich, aber bestimmt darauf, alle Räume zu sehen. Nicht zugängliche Bereiche können versteckte Mängel bedeuten. Lassen Sie sich nicht mit vagen Ausreden abspeisen – ein seriöser Verkäufer hat nichts zu verbergen.
Was ist eine Bankbesichtigung und wie bereite ich mich vor?
Eine Hausbesichtigung durch die kreditgebende Bank ist üblich und sinnvoll. Die Bank prüft dabei vor allem den Wert der Immobilie als Sicherheit für Ihr Darlehen. Bereiten Sie sich darauf vor, indem Sie alle relevanten Unterlagen bereithalten und mögliche Schwachstellen der Immobilie ehrlich ansprechen. Sehen Sie den Banktermin als zusätzliche Expertise, nicht als Hürde. Erfahrene Gutachter entdecken oft Mängel, die Ihnen entgangen sind. Diese Erkenntnisse können sowohl für die Finanzierung als auch für Preisverhandlungen wertvoll sein.
Wie erkenne ich versteckte Mängel bei einer Hausbesichtigung?
Achten Sie auf Ihre Sinne: merkwürdige Gerüche, ungewöhnliche Geräusche oder optische Unstimmigkeiten. Prüfen Sie systematisch alle technischen Anlagen und scheuen Sie sich nicht, in dunkle Ecken zu leuchten. Frisch renovierte Bereiche verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Wie geht es nach einer positiven Hausbesichtigung weiter?
Nach einer positiven Besichtigung folgen die Kaufpreisverhandlung, die Erstellung eines schriftlichen Kaufangebots und die Finalisierung Ihrer Finanzierung. Parallel bereiten Sie den Notartermin vor. Eine detaillierte Übersicht aller Schritte und Fristen finden Sie in unserem Hauskauf Schritt für Schritt Ratgeber.