Der Hauskauf ist für die meisten Menschen eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Wie läuft ein Hauskauf ab? Der Prozess gliedert sich in zehn klar definierte Phasen: Von der Finanzierungsplanung über die Immobiliensuche und Besichtigung, die Verhandlung und Vertragsgestaltung bis hin zur Kaufpreiszahlung, Hausübergabe und dem finalen Grundbucheintrag.
Jeder Schritt bringt eigene Herausforderungen mit sich und erfordert sorgfältige Planung. Mit der richtigen Vorbereitung und dem Wissen um die einzelnen Etappen gelingt Ihr Immobilienkauf jedoch reibungslos. Diese Anleitung führt Sie strukturiert durch den gesamten Ablauf und zeigt Ihnen, worauf Sie in jeder Phase achten müssen.
Inhaltsverzeichnis
Wer macht was im Kaufprozess?
| Beteiligter | Hauptaufgaben | Wichtige Pflichten |
|---|---|---|
| Käufer | Finanzierung organisieren, Objekt prüfen, Kaufpreis zahlen | Sorgfaltspflicht bei Besichtigung, fristgerechte Zahlung, Übernahme oder Neuabschluss der Gebäudeversicherung |
| Verkäufer | Objekt präsentieren, Unterlagen bereitstellen, Eigentumsübertragung | Aufklärung über bekannte Mängel, Übergabe aller Dokumente und Schlüssel |
| Notar | Kaufvertrag erstellen, Beurkundung, Abwicklung überwachen | Neutrale Beratung, Grundbucheintragung veranlassen, Kaufpreisfälligkeit prüfen |
| Bank | Finanzierung prüfen und bewilligen | Objektbewertung, Darlehensauszahlung nach Sicherstellung |
| Makler | Objektvermittlung, Beratung, Verhandlungsunterstützung | Aufklärung und korrekte Information über Objektzustand und Marktlage |
Schritt 1: Finanzrahmen prüfen und Budget festlegen
Bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen, steht die realistische Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten im Mittelpunkt. Ermitteln Sie zunächst Ihr verfügbares Eigenkapital – als solide Basis gilt, die gesamten Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu tragen und zusätzlich mindestens 10-20 Prozent des reinen Kaufpreises einzubringen.
Analysieren Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben detailliert. Als anerkannte Obergrenze für die langfristige Tragfähigkeit gilt eine monatliche Gesamtbelastung von ca. 35 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens. Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzurechnen und Ihren maximalen Kaufpreis zu ermitteln.
Holen Sie erste unverbindliche Finanzierungsangebote bei verschiedenen Banken ein. Dies verschafft Ihnen nicht nur Klarheit über die Konditionen, sondern auch eine Finanzierungsbestätigung, die bei Verkäufern Seriosität signalisiert.
Schritt 2: Immobiliensuche strategisch angehen
Mit dem festgelegten Budget beginnt die systematische Suche nach der passenden Immobilie. Definieren Sie zunächst Ihre Anforderungen: Welche Immobilienarten kommen für Sie infrage? Wie viele Zimmer benötigen Sie? Welche Lage ist gewünscht?
Erstellen Sie eine Prioritätenliste mit Muss- und Kann-Kriterien. Nutzen Sie verschiedene Suchkanäle: Online-Portale, Zeitungsanzeigen, Makler und persönliche Kontakte. Auch ein Suchauftrag bei lokalen Maklern kann erfolgreich sein.
Seien Sie bei der Suche geduldig, aber entscheidungsfreudig. In gefragten Lagen sind attraktive Objekte schnell verkauft. Bereiten Sie Ihre Unterlagen vor, damit Sie bei Interesse sofort reagieren können. Der strukturierte Einsatz von Checklisten hilft dabei, den Überblick zu behalten und keine wichtigen Aspekte zu übersehen.
Schritt 3: Hausbesichtigung durchführen und bewerten
Die Besichtigung ist der kritische Moment, in dem Sie die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen. Planen Sie ausreichend Zeit ein und bringen Sie eine Hausbesichtigung Checkliste mit. Achten Sie nicht nur auf die Optik, sondern auch auf technische Aspekte.
Prüfen Sie die Bausubstanz, den Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik. Schauen Sie sich Keller und Dachboden an. Machen Sie Fotos und notieren Sie sich Auffälligkeiten. Bei größeren Zweifeln sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen.
Informieren Sie sich über geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft und verschaffen Sie sich ein Bild von der Infrastruktur. Unser Ratgeber Hausbesichtigung: Worauf Sie achten sollten hilft Ihnen dabei, alle wichtigen Punkte zu berücksichtigen.
Schritt 4: Kaufangebot vorbereiten und abgeben
Sind Sie von der Immobilie überzeugt, beginnt die Verhandlungsphase. Informieren Sie sich vorab über die örtlichen Immobilienpreise nach Bundesland, um eine realistische Einschätzung des Marktwertes zu erhalten.
Entdeckte Mängel oder notwendige Renovierungen können Argumente für eine Preisreduzierung sein. Bleiben Sie sachlich und argumentieren Sie mit konkreten Fakten. Bedenken Sie jedoch, dass in umkämpften Märkten wenig Verhandlungsspielraum bestehen könnte.
Einigen Sie sich nicht nur über den Kaufpreis, sondern klären Sie auch andere wichtige Punkte: Was ist im Kaufpreis enthalten? Wann kann die Übergabe erfolgen? Gibt es Gewährleistungsausschlüsse? Manchmal wird eine Reservierungsvereinbarung angeboten – hier ist Vorsicht geboten: Viele dieser Vereinbarungen sind laut aktueller Rechtsprechung (z.B. BGH, Az. I ZR 113/22) unwirksam, wenn sie nicht notariell beurkundet sind. Leisten Sie keine Zahlungen für formlose Reservierungen. Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest.
Schritt 5: Finanzierungszusage verbindlich einholen
Nach der Einigung über den Kaufpreis holen Sie verbindliche Finanzierungszusagen ein. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken nicht nur nach dem Zinssatz, sondern auch nach den Nebenkosten und der Flexibilität bei Sondertilgungen.
Lassen Sie sich ausreichend Zeit für die Entscheidung und scheuen Sie sich nicht, nachzuverhandeln. Die Finanzierungskosten haben über die gesamte Laufzeit einen enormen Einfluss auf Ihre Gesamtbelastung.
Informieren Sie sich umfassend über die Baufinanzierung Grundlagen und lassen Sie sich bei komplexeren Finanzierungsstrukturen von einem unabhängigen Berater unterstützen.
Schritt 6: Kaufvertragsentwurf prüfen und anpassen lassen
Bevor der Notartermin stattfindet, erhalten Sie den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und lassen Sie den Vertrag gründlich von einem Anwalt prüfen, wenn Sie sich unsicher sind. Unser Ratgeber Kaufvertrag prüfen erklärt Ihnen die wichtigsten Klauseln.
Achten Sie besonders auf Regelungen zu Gewährleistungsausschlüssen, Besitzübergang, Kaufpreisfälligkeit und eventuelle Rücktrittsrechte. Prüfen Sie, ob alle mündlichen Vereinbarungen korrekt im Vertrag erfasst sind.
Bei Unklarheiten oder gewünschten Änderungen kontaktieren Sie den Notar vor dem Termin. Änderungen am Vertragsentwurf sind bis zum Notartermin möglich und oft unkompliziert umsetzbar.
Schritt 7: Notartermin wahrnehmen und beurkunden lassen
Der Notartermin ist der rechtlich entscheidende Moment des Hauskaufs. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erklärt alle wichtigen Punkte. Stellen Sie Fragen, wenn etwas unklar ist – dafür ist der Notar da.
Nach der Vertragsunterzeichnung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Diese sichert Ihren Eigentumsanspruch ab, auch wenn die Kaufpreiszahlung noch aussteht.
Der Notar überwacht anschließend die Abwicklung des Kaufs und sorgt dafür, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt werden. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Artikel Notartermin: Ablauf & Kosten.
Schritt 8: Kaufpreis und Nebenkosten termingerecht zahlen
Nach dem Notartermin erhalten Sie die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Erst wenn alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – wie beispielsweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung –, wird der Kaufpreis fällig.
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (die zusammen typischerweise ca. 1,5–2 % des Kaufpreises ausmachen) sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Für die Maklercourtage gelten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit Ende 2020 besondere gesetzliche Regeln zur Kostenaufteilung (vgl. §§ 656a–656d BGB). Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner und die Kaufnebenkosten Checkliste, um die Gesamtkosten zu ermitteln.
Planen Sie die Zahlung sorgfältig und stellen Sie sicher, dass die Mittel rechtzeitig verfügbar sind. Bei größeren Beträgen sollten Sie die Überweisung einige Tage im Voraus beauftragen.
Schritt 9: Hausübergabe durchführen und protokollieren
Die Hausübergabe erfolgt in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Wechsels. Nehmen Sie sich für diesen Termin ausreichend Zeit und bringen Sie unsere Hausübergabe Checkliste mit.
Prüfen Sie das Haus systematisch Raum für Raum. Kontrollieren Sie alle Installationen, dokumentieren Sie eventuelle Mängel und lassen Sie sich alle Schlüssel, Unterlagen, Garantiescheine und Bedienungsanleitungen übergeben.
Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll und halten Sie unbedingt die Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Heizung) fest. Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben. Dieses Dokument ist wichtig für eventuelle spätere Gewährleistungsansprüche.
Schritt 10: Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen
Nachdem der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben, übermittelt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar. Diese ist die zwingende Voraussetzung für die finale Eigentumsumschreibung im Grundbuch (vgl. § 22 GrEStG). Dieser Grundbuch-Eintrag macht Sie offiziell zum Eigentümer der Immobilie. Der Prozess kann einige Wochen dauern.
Als neuer Eigentümer müssen Sie sich um verschiedene Angelegenheiten kümmern: Ummeldung bei Versorgungsunternehmen, Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, Anmeldung bei der Gemeinde und gegebenenfalls die Erfüllung von Sanierungspflichten nach Kauf.
Bewahren Sie alle Unterlagen des Kaufprozesses sorgfältig auf. Sie benötigen diese für Steuererklärungen, eventuelle Gewährleistungsansprüche und spätere Verkaufsüberlegungen.
Kurzübersicht der 10 Hauskauf-Phasen
- 🏦 Finanzrahmen festlegen: Eigenkapital ermitteln und Budget definieren
- 🔍 Immobiliensuche starten: Suchkriterien festlegen und systematisch suchen
- 🏠 Objektbesichtigung: Immobilie gründlich prüfen und bewerten
- 💰 Kaufpreis verhandeln: Angebot abgeben und Konditionen aushandeln
- ✅ Finanzierungszusage: Verbindliche Bankzusage für den Kredit einholen
- 📋 Kaufvertrag prüfen: Vertragsentwurf gründlich durchgehen und anpassen
- ⚖️ Notartermin: Kaufvertrag notariell beurkunden lassen
- 💸 Zahlung leisten: Kaufpreis und alle Nebenkosten termingerecht überweisen
- 🔑 Hausübergabe: Immobilie übernehmen und Übergabeprotokoll erstellen
- 📝 Grundbucheintrag: Eigentumsumschreibung abwarten und Eigentümerpflichten erfüllen
Diese Übersicht zeigt Ihnen die wesentlichen Etappen auf einen Blick. Für eine detaillierte Vorbereitung nutzen Sie unsere spezialisierten Checklisten zur Finanzierung und Hausbesichtigung, die Sie – wie viele weitere Hilfen in unserem Checklisten-Bereich – durch jeden Schritt sicher begleiten.
FAQ: Ihre Fragen zum Ablauf des Hauskaufs
Wie lange dauert ein Hauskauf von A bis Z? Ein Hauskauf dauert in der Regel 2-4 Monate von der ersten Besichtigung bis zur Hausübergabe. Die Dauer hängt von der Komplexität der Finanzierung, der Verfügbarkeit von Terminen beim Notar und der Bearbeitungszeit der Behörden ab.
Was kommt zuerst – Notar oder Bank? Zuerst sollten Sie eine grundsätzliche Finanzierungsbestätigung der Bank einholen. Nach der Einigung über den Kaufpreis holen Sie die verbindliche Finanzierungszusage ein, bevor der Notartermin stattfindet. Mehr Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung? Zwischen Notartermin und Kaufpreisfälligkeit liegen meist 4-8 Wochen. Der Notar sendet Ihnen eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfüllt sind.
Kann ich vom Hauskauf zurücktreten? Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten Umständen möglich, etwa bei Nichteinhaltung vereinbarter Bedingungen oder gesetzlichen Rücktrittsrechten. Nach der notariellen Beurkundung ist ein grundloser Rücktritt in der Regel nicht möglich. Informationen zu den Möglichkeiten finden Sie in unserem Artikel zum Rücktritt vom Kaufvertrag.
Wann erhalte ich die Hausschlüssel? Die Schlüsselübergabe erfolgt normalerweise bei der Hausübergabe, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, wie im Kaufvertrag zum Nutzen-Lasten-Wechsel vereinbart.
Was ist mit versteckten Mängeln nach dem Kauf? Bei Hauskäufen von privat gilt meist der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ mit weitgehenden Gewährleistungsausschlüssen im Notarvertrag. Eine Haftung des Verkäufers besteht in der Regel nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln, deren Nachweis jedoch schwierig sein kann. Bei Verdacht auf versteckte Mängel sollten Sie immer eine juristische Beratung in Anspruch nehmen.
Fazit: Gut vorbereitet zum Traumhaus
Ein Hauskauf ist ein komplexer Prozess, aber mit systematischer Planung und dem richtigen Wissen gut zu bewältigen. Die zehn Schritte dieses Leitfadens geben Ihnen eine verlässliche Struktur an die Hand. Besonders wichtig sind eine realistische Finanzierungsplanung, die gründliche Objektprüfung und die sorgfältige Vertragsgestaltung.
Lassen Sie sich ausreichend Zeit für jeden Schritt und scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Mit einer strukturierten Herangehensweise und den passenden Checklisten wird Ihr Weg zum Eigenheim zu einem erfolgreichen Projekt, das Ihnen langfristig Sicherheit und Zufriedenheit bringt.