Der Traum vom eigenen Haus muss nicht an fehlendem Eigenkapital scheitern. Die Vollfinanzierung für ein Haus ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie auch ohne angesparte Eigenmittel zu erwerben. Dabei übernimmt die Bank die komplette Kaufsumme sowie alle Nebenkosten. Diese Form der Baufinanzierung bringt jedoch sowohl Chancen als auch erhebliche Risiken mit sich. Dieser Ratgeber ist die detaillierte Ergänzung zu unserem Überblicksartikel Baufinanzierung ohne Eigenkapital und konzentriert sich auf die Funktionsweise und Berechnung der Vollfinanzierung.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Vollfinanzierung beim Hauskauf?
Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie Ihr Haus ohne eigenes Kapital finanzieren können. Die Bank stellt Ihnen dabei 100 Prozent oder sogar mehr des Kaufpreises zur Verfügung. Man unterscheidet zwischen zwei Varianten der Vollfinanzierung:
Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren müssen Sie jedoch aus eigenen Mitteln bezahlen. Diese belaufen sich üblicherweise auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Die 110-Prozent-Finanzierung geht noch einen Schritt weiter. Hier finanziert die Bank sowohl den Kaufpreis als auch alle anfallenden Nebenkosten. Sie benötigen somit überhaupt kein Eigenkapital für den Hauskauf.
Diese Form der Baufinanzierung ohne Eigenkapital richtet sich vor allem an Käufer mit sehr gutem und stabilem Einkommen, die jedoch nicht über ausreichende Ersparnisse verfügen.
Voraussetzungen für die Vollfinanzierung eines Hauses
Banken prüfen bei einer Vollfinanzierung besonders streng, ob Sie die monatlichen Raten dauerhaft stemmen können. Die wichtigsten Kriterien sind:
Hohes und stabiles Einkommen: Sie benötigen ein überdurchschnittliches Gehalt, oft mindestens 4.000 bis 5.000 Euro netto monatlich. Selbstständige müssen ihre Einkünfte über mehrere Jahre nachweisen können.
Sichere Beschäftigung: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und eine sichere berufliche Position sind nahezu unverzichtbar. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben oft bessere Chancen.
Einwandfreie Bonität: Ihre Schufa-Auskunft muss tadellos sein. Negative Einträge führen meist zur Ablehnung der Vollfinanzierung.
Niedrige Lebenshaltungskosten: Die Bank prüft genau, wie viel Geld Ihnen nach Abzug aller Ausgaben für die Kreditrate bleibt. Eine sparsame Lebensführung verbessert Ihre Chancen erheblich.
Kosten der Vollfinanzierung für Ihr Haus: Zinsen & Konditionen
Die Zinsen für eine Vollfinanzierung des Hauses liegen deutlich über denen einer herkömmlichen Baufinanzierung. Banken verlangen typischerweise einen Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten gegenüber Krediten mit 20 Prozent Eigenkapital.
Beispielrechnung für Zinsunterschiede:
- Baufinanzierung mit 20% Eigenkapital: 3,5% Zinssatz
- Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: 4,2% bis 5,0% Zinssatz
Diese höheren Zinsen resultieren in deutlich höheren monatlichen Raten und Gesamtkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Sie über 20 Jahre etwa 50.000 bis 80.000 Euro mehr Zinsen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Zusätzlich verlangen viele Banken eine kürzere anfängliche Tilgung oder längere Zinsbindungsfristen.
Vollfinanzierung Haus Rechner: So kalkulieren Sie Ihre Kosten
Um eine Vollfinanzierung zu berechnen, können Sie unseren Finanzierungsrechner nutzen. So gehen Sie vor:
- Setzen Sie im Rechner das Feld ‚Eigenkapital‘ auf 0 Euro
- Addieren Sie zum Kaufpreis die geschätzten Nebenkosten (üblicherweise 10-15% des Kaufpreises)
- Geben Sie den höheren Zinssatz für Vollfinanzierungen ein (meist 0,5-1,5 Prozentpunkte über dem Standardzins)
- Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens 2%
Praktisches Rechenbeispiel einer 100-Prozent-Finanzierung:
Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus für 350.000 Euro kaufen. Die Nebenkosten betragen weitere 45.000 Euro. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung benötigen Sie somit 395.000 Euro Kredit.
Finanzierungsdetails:
- Darlehenssumme: 395.000 Euro
- Zinssatz: 4,3% per annum
- Anfängliche Tilgung: 2,0% per annum
- Monatliche Rate: etwa 2.070 Euro
Zum Vergleich bei 20% Eigenkapital (79.000 Euro):
- Darlehenssumme: 316.000 Euro
- Zinssatz: 3,6% per annum
- Monatliche Rate: etwa 1.470 Euro
Die Vollfinanzierung kostet Sie also monatlich 600 Euro mehr. Über die gesamte Laufzeit entstehen Mehrkosten von etwa 150.000 Euro gegenüber der Finanzierung mit Eigenkapital.
Risiken und Nachteile der Vollfinanzierung
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt erhebliche finanzielle Risiken, die Sie unbedingt bedenken sollten:
Hohe finanzielle Belastung: Die monatlichen Raten sind deutlich höher als bei herkömmlichen Finanzierungen. Bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Einkommenseinbußen geraten Sie schnell in Schwierigkeiten.
Überschuldungsrisiko: Da Sie anfangs mehr schulden als die Immobilie wert ist, sind Sie bei einem Verkauf überschuldet. Besonders in den ersten Jahren übersteigt die Restschuld den Immobilienwert erheblich.
Eingeschränkte Flexibilität: Sondertilgungen sind oft nur begrenzt möglich. Ein Verkauf der Immobilie ist meist nur mit Verlusten realisierbar, da der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt.
Zinsänderungsrisiko: Bei steigenden Zinsen nach Ende der Zinsbindung können die Raten drastisch ansteigen und Ihre Finanzierung gefährden.
Alternativen zur Vollfinanzierung
Bevor Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, sollten Sie Alternativen prüfen:
Staatliche Förderung nutzen: KfW-Darlehen bieten günstige Zinsen und können Ihr Eigenkapital effektiv erhöhen. Auch regionale Förderprogramme reduzieren den Finanzierungsbedarf.
Familiendarlehen: Zinsgünstige oder zinslose Darlehen von Verwandten können als Eigenkapital eingesetzt werden und die Konditionen erheblich verbessern.
Bausparverträge beleihen: Falls Sie über einen Bausparvertrag verfügen, kann dieser beliehen und als Eigenkapital verwendet werden.
Längere Ansparphase: Oft lohnt es sich, noch ein bis zwei Jahre zu sparen und dann mit Eigenkapital zu besseren Konditionen zu kaufen.
Tipps für die erfolgreiche Vollfinanzierung Ihres Hauses
Falls Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, beachten Sie folgende Empfehlungen:
Mehrere Angebote einholen: Vergleichen Sie unbedingt verschiedene Banken. Die Zinsunterschiede können erheblich sein und über die Laufzeit Zehntausende Euro ausmachen.
Realistische Budgetplanung: Rechnen Sie konservativ und planen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Die monatliche Belastung sollte 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Sondertilgungsrechte vereinbaren: Nutzen Sie jede Möglichkeit für Sondertilgungen, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Auch kleine Beträge wirken sich bei hohen Darlehenssummen stark aus.
Lange Zinsbindung wählen: Sichern Sie sich die aktuellen Zinsen möglichst lange. Bei Vollfinanzierungen sind 15 bis 20 Jahre Zinsbindung empfehlenswert.
Häufig gestellte Fragen zu Vollfinanzierung Haus
Welches Einkommen benötige ich für eine Vollfinanzierung?
Für eine Vollfinanzierung benötigen Sie typischerweise ein Nettoeinkommen von mindestens 4.000 bis 5.000 Euro monatlich. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis und Ihren persönlichen Ausgaben ab. Banken prüfen dabei nicht nur die Höhe, sondern auch die Stabilität Ihres Einkommens über mehrere Jahre.
Ist eine Vollfinanzierung auch für Selbstständige möglich?
Ja, aber die Hürden sind deutlich höher. Selbstständige müssen ihre Einkünfte meist über drei bis fünf Jahre nachweisen und benötigen oft deutlich höhere Einkommen. Zusätzlich verlangen Banken häufig umfangreichere Sicherheiten oder Bürgschaften.
Wie hoch sind die Zinsen bei einer 100-Prozent-Finanzierung aktuell?
Die Zinsen liegen derzeit etwa 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte über denen herkömmlicher Baufinanzierungen. Bei einem Marktzins von 3,5 Prozent zahlen Sie also 4,0 bis 5,0 Prozent. Die genaue Höhe hängt von Ihrer Bonität und der gewählten Bank ab.
Welche Bank macht 100% Finanzierung?
Folgende Anbieter sind für Vollfinanzierungen bekannt:
Überregionale Banken: Deutsche Bank, Commerzbank und HypoVereinsbank bieten unter strengen Voraussetzungen 100-Prozent-Finanzierungen an.
Bausparkassen: Schwäbisch Hall, Wüstenrot und BHW haben spezielle Programme für die Vollfinanzierung im Angebot.
Online-Anbieter: Interhyp, Dr. Klein und ähnliche Vermittler können verschiedene Angebote für Vollfinanzierungen vergleichen.
Regionale Institute: Viele Sparkassen und Volksbanken prüfen Vollfinanzierungen individuell, insbesondere bei langjährigen Kunden mit sehr guter Bonität.
Kann ich eine Vollfinanzierung vorzeitig ablösen?
Grundsätzlich ja, aber meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann bei hohen Restschulden sehr teuer werden. Sondertilgungsrechte helfen dabei, die Schulden ohne zusätzliche Kosten zu reduzieren.
Was passiert bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit?
Bei Zahlungsausfall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Da Sie keinen Eigenkapitalpuffer haben, führt dies meist zur Überschuldung. Eine Restschuldversicherung kann hier Schutz bieten, ist aber sehr teuer und lohnt sich nicht immer.