Der Traum vom eigenen Zuhause muss nicht zwangsläufig an fehlendem Eigenkapital scheitern. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ermöglicht es bestimmten Käufern, ein Haus zu erwerben, auch ohne größere Ersparnisse. Doch ist dieser Weg wirklich sinnvoll? Die Antwort hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie die erheblichen Mehrkosten und Risiken einer Vollfinanzierung genau verstehen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei einer Vollfinanzierung stellt Ihnen die Bank das gesamte benötigte Kapital zur Verfügung. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung, bei der Eigenkapital von mindestens 20 Prozent empfohlen wird, können Sie theoretisch ohne vorhandene Ersparnisse kaufen.
Zwei Varianten der Vollfinanzierung:
- 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen Sie selbst tragen.
- 110-Prozent-Finanzierung: Kaufpreis plus alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Maklergebühren) werden finanziert.
Eine detaillierte Erklärung der 100-Prozent-Finanzierung, inklusive der Zinsaufschläge und konkreter Rechenbeispiele, finden Sie in unserem Ratgeber zur Vollfinanzierung eines Hauses.
Für wen kommt eine Vollfinanzierung überhaupt in Frage?
Erfüllen Sie diese 3 Kriterien?
✓ Überdurchschnittliches & sicheres Einkommen: Das monatliche Nettoeinkommen sollte mindestens das 5- bis 6-fache der geplanten Kreditrate betragen
✓ Feste Anstellung: Unbefristeter Arbeitsvertrag mit mehrjähriger Betriebszugehörigkeit (nicht in der Probezeit)
✓ Einwandfreie Bonität: Makellose Schufa-Auskunft ohne Zahlungsausfälle in der Vergangenheit
Wichtig: Selbstständige haben deutlich schlechtere Chancen, da ihr Einkommen als weniger planbar gilt. Bereits kleine Schufa-Einträge können das Aus bedeuten.
Was aber, wenn die Bonität nicht perfekt ist? Die besonderen Herausforderungen und seltenen Möglichkeiten eines Hauskaufs trotz Schufa und ohne Eigenkapital beleuchten wir in einem eigenen Ratgeber.
Die Konsequenzen: Finanzierung mit vs. ohne Eigenkapital im Vergleich
Rechenbeispiel: Hauskauf für 400.000 Euro
| Szenario A: Mit 20% Eigenkapital | Szenario B: Vollfinanzierung | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Eigenkapital | 80.000 € | 0 € |
| Nebenkosten (selbst zu tragen) | 50.000 € | 0 € |
| Kreditsumme | 320.000 € | 450.000 € |
| Zinssatz | 4,0% p.a. | 5,0% p.a. |
| Monatliche Rate (2% Tilgung) | 1.600 € | 2.625 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 216.000 € | 333.000 € |
| Gesamtkosten über 30 Jahre | 576.000 € | 945.000 € |
| Mehrkosten Vollfinanzierung | — | +369.000 € |
Die harten Fakten:
- 1.025 Euro höhere monatliche Belastung
- 369.000 Euro Mehrkosten über die Laufzeit
- 117.000 Euro höhere Restschuld nach 15 Jahren
Die Risiken der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Überschuldungsrisiko bei Zinssteigerung
Bei der Anschlussfinanzierung nach 10-15 Jahren zahlen Sie den dann aktuellen Marktzins. Steigt dieser von 5% auf 7%, erhöht sich Ihre monatliche Rate im obigen Beispiel um weitere 555 Euro auf über 3.180 Euro monatlich.
Wertverlustrisiko
Fallen die Immobilienpreise, kann das Haus weniger wert sein als Ihre Restschuld. Bei einem 10-prozentigen Wertverlust nach 15 Jahren wäre die Immobilie im Beispiel nur noch 360.000 Euro wert – bei einer Restschuld von 333.000 Euro.
Lange Schuldknechtschaft
Ohne Eigenkapital erstreckt sich die Rückzahlung oft über 35-40 Jahre statt der üblichen 25-30 Jahre. Weitere Informationen zu Kreditrisiken und deren Bewertung finden Sie bei der Verbraucherzentrale.
Sonderfall: Kauf mit anschließendem Sanierungsbedarf
Eine besondere Herausforderung stellt der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie dar. Hier müssen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Modernisierungskosten ohne Eigenmittel finanziert werden. Wie Sie den Hauskauf und die Sanierung ohne Eigenkapital mithilfe von speziellen Krediten und Förderungen trotzdem stemmen können, erklären wir Ihnen hier.
Alternativen zur Vollfinanzierung
Bausparverträge nutzen
Ein Bausparvertrag mit staatlichen Förderungen kann helfen, schneller Eigenkapital aufzubauen. Wohnungsbauprämie und vermögenswirksame Leistungen unterstützen dabei.
KfW-Förderung ausschöpfen
Zinsgünstige KfW-Kredite für energieeffiziente Immobilien können eine klassische Finanzierung ergänzen und die Gesamtkosten senken.
Familienunterstützung
Schenkungen oder vorgezogene Erbschaften können das benötigte Eigenkapital bereitstellen. Dabei sollten steuerliche Freibeträge optimal genutzt werden.
Verkauf vorhandener Wertpapiere
Der Verkauf von Aktien oder Fonds kann kurzfristig Eigenkapital schaffen, auch wenn dies steuerliche Konsequenzen haben kann.
Tipps für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Mehrere Angebote vergleichen
Verschiedene Banken bewerten das Risiko unterschiedlich. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner für erste Berechnungen und holen Sie mehrere Angebote ein.
Vollständige Unterlagen vorbereiten
Lückenlose Dokumentation aller Einkommensverhältnisse, Ausgaben und Verbindlichkeiten beschleunigt die Bearbeitung.
Realistische Kaufpreise ansetzen
Überschätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht. Eine zu hohe monatliche Belastung wird schnell zum Problem.
Fazit: Wann lohnt sich die Vollfinanzierung?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann sinnvoll sein, wenn:
- Sie ein sehr hohes, sicheres Einkommen haben
- Sie die erheblichen Mehrkosten bewusst in Kauf nehmen
- Sie von steigenden Immobilienpreisen ausgehen
- Alternative Anlagen höhere Renditen als die Mehrkosten versprechen
Dies gilt insbesondere für Kapitalanleger, die eine Immobilie vermieten möchten. Ob und wie sich ein Hauskauf zur Vermietung ohne Eigenkapital für Sie lohnen kann, haben wir in einem separaten Ratgeber analysiert.
In den meisten Fällen ist es jedoch günstiger, zunächst Eigenkapital anzusparen oder staatliche Förderungen zu nutzen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich mit 2.000 Euro Nettoeinkommen ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?
Nein, mit 2.000 Euro Nettoeinkommen ist eine Vollfinanzierung nicht möglich und wäre auch unverantwortlich riskant. Selbst mit Eigenkapital wären nur sehr günstige Immobilien finanzierbar. Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um realistische Kaufpreise für Ihr Einkommen zu ermitteln.
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung aktuell?
Die Zinsen liegen typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte über denen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital. Bei aktuellen Marktkonditionen können Sie mit Zinssätzen zwischen 4,5 und 6 Prozent rechnen.
Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?
Die meisten größeren Banken bieten Vollfinanzierungen an, allerdings mit strengen Voraussetzungen. Sparkassen, Volksbanken, Deutsche Bank, Commerzbank und spezialisierte Baufinanzierer kommen in Frage. Ein Vergleich ist essentiell.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein 500.000 Euro Haus?
Für ein 500.000 Euro teures Haus sollten Sie idealerweise 100.000 Euro Eigenkapital plus etwa 60.000 Euro für die Nebenkosten einplanen. Mehr Details finden Sie in unserem Ratgeber zum Eigenkapital berechnen.
Ist eine Vollfinanzierung für Selbstständige möglich?
Sehr schwierig. Selbstständige benötigen meist mehrjährige Geschäftszahlen, deutlich höhere Einkommen und zusätzliche Sicherheiten. Die Chancen stehen schlecht, da Banken das Einkommensrisiko als zu hoch bewerten.