Eine KfW-Anschlussfinanzierung wird notwendig, wenn die Zinsbindung Ihres KfW-Darlehens ausläuft, aber noch eine Restschuld besteht. Der wichtigste mentale Wechsel: Die Förderphase ist vorbei – Ihre Anschlussfinanzierung ist jetzt ein normaler Marktkredit. Sie sind nicht mehr Förderempfänger, sondern aktiver Marktteilnehmer, der vergleichen und verhandeln muss.
Die ursprünglich günstigen KfW-Zinsen gelten nicht mehr. Stattdessen bietet die KfW Prolongationskonditionen zu aktuellen Marktpreisen an – oft sogar darüber. Als Spezialfall einer Anschlussfinanzierung gelten hier besondere Regeln und Strategien.
Inhaltsverzeichnis
Die Ausgangslage: Was passiert nach 10 Jahren KfW-Kredit?
Die beiden Optionen: Prolongation vs. Umschuldung
Nach Ende der Zinsbindungsfrist stehen Ihnen zwei Wege offen: die Prolongation beim bisherigen Kreditgeber oder die Umschuldung zu einer neuen Bank. Bei einer Prolongation verlängern Sie das bestehende KfW-Darlehen zu neuen Konditionen. Eine Umschuldung bedeutet hingegen, dass Sie ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen und damit Ihre KfW-Restschuld ablösen.
Die KfW agiert als staatliche Förderbank mit einem klaren Auftrag: Sie subventioniert spezifische politische Ziele wie energieeffizientes Bauen oder die Schaffung von Wohneigentum. Eine Anschlussfinanzierung bei der KfW ist daher praktisch immer eine Prolongation ohne Förderung – die Subventionierung ist beendet.
Die aktuellen Zinskonditionen im Marktvergleich
Die aktuellen Zinssätze für eine KfW-Anschlussfinanzierung orientieren sich an den Marktkonditionen und liegen derzeit zwischen 3,5 und 4,2 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung. Die ursprüngliche Subventionierung entfällt komplett. Verschiedene Quellen berichten, dass KfW-Prolongationsangebote oft etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte über dem durchschnittlichen Marktniveau liegen.
Zum Vergleich: Die besten Marktkonditionen für Anschlussfinanzierungen bewegen sich derzeit zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Den aktuellen Zinsvergleich finden Sie in unserem Ratgeber zu Anschlussfinanzierung Zinsen aktuell. Der Aufschlag bei KfW-Angeboten resultiert teilweise aus der nachrangigen Besicherung im Grundbuch, was für den Kreditgeber ein höheres Risiko bedeutet.
KFW-Anschlussfinanzierung: Wann genau müssen Sie handeln?
5 Jahre vorher: Forward-Darlehen prüfen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich heutige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern. Für diese Zinssicherheit zahlen Sie einen Forward-Aufschlag von typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat der Vorlaufzeit. Bei steigenden Zinsen kann dies eine sinnvolle Absicherung sein.
12-24 Monate vorher: Das kritische Handlungsfenster
Dies ist der ideale Zeitpunkt für die aktive Planung Ihrer Anschlussfinanzierung. Wichtige Schritte:
- Ermittlung der exakten Restschuld zum Stichtag
- Aktualisierung des Immobilienwerts
- Einholen verschiedener Angebote von Banken und Vermittlern
- Vergleich der Konditionen für Tilgung und Sondertilgungen
Nutzen Sie unseren Anschlussfinanzierung Rechner für eine erste Einschätzung und den Anschlussfinanzierung Vergleich für die systematische Gegenüberstellung.
3-6 Monate vorher: Das KfW-Angebot
Die KfW übermittelt ihr Prolongationsangebot sehr spät – oft nur drei Monate oder sogar nur vier Wochen vor Ablauf der Zinsbindung. Das Angebot ist typischerweise nicht verhandelbar und bietet keine Flexibilität bei Tilgungsanpassungen.
Die Entscheidung: Lohnt sich die Umschuldung wirklich?
KFW-Anschlussfinanzierung: Realistische Umschuldungskosten
Die Hauptkosten einer Umschuldung sind Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung. Diese belaufen sich auf nur 0,1 bis 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro entspricht dies wenigen hundert Euro. Details zur Grundbuch-Eintragung erklärt finden Sie in unserem Ratgeber.
Kosten-Nutzen-Analyse in der Übersicht
Als Faustregel gilt: Eine Umschuldung lohnt sich bereits, wenn der neue Zinssatz mindestens 0,2 Prozentpunkte unter dem Prolongationsangebot liegt.
| Kriterium | KfW-Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,8-4,2% | 3,2-3,8% |
| Einmalige Kosten | 0 Euro | 300-600 Euro |
| Monatliche Ersparnis* | – | 37,50 Euro |
| Ersparnis über 10 Jahre | – | 4.500 Euro |
| Netto-Ersparnis | – | ca. 4.000 Euro |
*Bei 150.000 Euro Restschuld und 0,3% Zinsdifferenz
Ihr Joker: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren gewährt § 489 BGB ein besonderes Kündigungsrecht:
- Fristbeginn: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens
- Kündigungsfrist: Sechs Monate
- Kosten: Keine Vorfälligkeitsentschädigung
Dieses Recht ist besonders wertvoll, wenn die Marktzinsen seit Vertragsabschluss deutlich gefallen sind. Bei der KfW-Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren können Sie prüfen, ob eine Kündigung finanziell vorteilhaft ist.
Strategien für Ihre KfW-Anschlussfinanzierung
Eigenkapitaleinsatz und Bausparverträge
Der Einsatz von Eigenkapital zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist die effektivste Methode zur Kostensenkung. Dies reduziert nicht nur die Kreditsumme, sondern kann auch zu besseren Zinskonditionen führen, da das Risiko für die Bank sinkt.
Alternativ können Sie einen Bausparvertrag beim Hauskauf nutzen: Das angesparte Guthaben wirkt wie Eigenkapital, und das Bauspardarlehen sichert oft einen günstigen Zinssatz für die verbleibende Restschuld.
Konsolidierungsstrategie
Eine häufig vorteilhafte Strategie ist die Zusammenlegung der KfW-Restschuld mit anderen Darlehen. Wenn mehrere Zinsbindungen zeitnah enden, können Sie alle Kredite zu einem neuen, größeren Darlehen zusammenfassen. Banken bevorzugen größere Darlehensvolumina und bieten oft bessere Konditionen.
KFW-Anschlussfinanzierung: Neue Förderungen bei Modernisierung
Eine reine Anschlussfinanzierung qualifiziert nicht für neue KfW-Förderungen. Planen Sie jedoch im Zuge der Umschuldung förderfähige Maßnahmen wie eine energetische Sanierung, können Sie für diese neuen Vorhaben wieder KfW-Programme nutzen. So wird aus einer Umschuldung eine strategische Investition in Ihre Immobilie.
KfW-Anschlussfinanzierung Programme im Detail: 124 und 134
Wohneigentumsprogramm (KfW 124)
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 fördert den Bau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum mit bis zu 100.000 Euro. Die Zinsbindung ist auf 5 oder 10 Jahre begrenzt, weshalb eine Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren praktisch unvermeidlich ist.
Besonderheit: Sondertilgungen sind während der Zinsbindung ausgeschlossen. Dies führt dazu, dass die Restschuld nach zehn Jahren höher ausfällt als bei vergleichbaren kommerziellen Darlehen mit jährlichen Sondertilgungsmöglichkeiten.
Genossenschaftsanteile (KfW 134)
Das Programm 134 unterstützt den Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften. Ein wesentliches Merkmal ist der oft hohe Tilgungszuschuss von bis zu 10 Prozent, der die Darlehensschuld direkt reduziert. Die extrem niedrigen Anfangszinsen zwischen 0,01 und 1,5 Prozent machen den Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren besonders groß.
Häufige Fragen zur KfW-Anschlussfinanzierung
Wie hoch sind die aktuellen Zinssätze für KfW-Anschlussfinanzierungen? Die Zinssätze für eine KfW-Anschlussfinanzierung bewegen sich derzeit zwischen 3,5 und 4,2 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung. Diese orientieren sich an den Marktkonditionen und liegen oft leicht über dem Durchschnitt. Aktuelle Marktvergleiche finden Sie in unserem Ratgeber Anschlussfinanzierung Zinsen.
Kann ich meinen KfW-Kredit einfach verlängern? Ja, Sie können Ihren KfW-Kredit durch eine Prolongation verlängern. Dies ist administrativ einfach, aber oft teurer als eine Umschuldung. Die KfW unterbreitet meist erst wenige Monate vor Ablauf ein nicht verhandelbares Angebot zu aktuellen Marktkonditionen.
Was passiert genau nach 10 Jahren Zinsbindung bei der KfW? Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abschließen. Sie können zwischen einer Prolongation bei der KfW oder einer Umschuldung zu einer anderen Bank wählen. Zusätzlich haben Sie bei Zinsbindungen über 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung? Die Hauptkosten sind Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung, die sich auf etwa 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuldsumme belaufen. Bei 150.000 Euro Restschuld sind das nur wenige hundert Euro – oft deutlich weniger als die langfristigen Zinsersparnisse (siehe Kosten-Nutzen-Tabelle oben).
Gibt es bei der Anschlussfinanzierung wieder KfW-Förderungen? Nein, eine reine Anschlussfinanzierung qualifiziert nicht für neue KfW-Förderungen. Nur wenn Sie gleichzeitig neue förderfähige Maßnahmen wie eine energetische Sanierung planen, können Sie dafür wieder KfW-Programme nutzen.
Eine KfW-Anschlussfinanzierung erfordert eine frühzeitige und strategische Planung. Die Zeit der günstigen Subventionszinsen ist vorbei – jetzt zählt eine fundierte Marktanalyse und die Wahl der für Ihre Situation besten Alternative. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie auch nach Ablauf der KfW-Förderung von attraktiven Konditionen profitieren.