Ein Mehrfamilienhaus gilt als eine der interessantesten Immobilienformen für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen. Während ein 2 Familienhaus oft den Einstieg in die Vermietung ermöglicht, bietet ein 3 Familienhaus bereits spürbare Skaleneffekte. Die Entscheidung für ein Familienhaus mit mehreren Wohneinheiten will jedoch gut durchdacht sein, denn neben den Renditemöglichkeiten bringen diese Immobilien auch besondere Pflichten mit sich.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist ein Wohngebäude, das mindestens drei separate Wohneinheiten unter einem Dach vereint. Diese Definition grenzt es klar von Ein- und Zweifamilienhäusern ab. Jede Wohneinheit verfügt über eine eigenständige Küche, ein Bad und separate Eingänge oder Zugänge über ein gemeinsames Treppenhaus.
Die Größe von Mehrfamilienhäusern variiert erheblich. Während kleinere MFH oft drei bis sechs Wohnungen umfassen, können größere Objekte 20 oder mehr Einheiten beherbergen. In städtischen Gebieten finden sich häufig Mehrfamilienhäuser mit vier bis acht Wohnungen, die eine optimale Balance zwischen Rendite und Verwaltungsaufwand bieten.
Rechtlich betrachtet unterliegen Mehrfamilienhäuser besonderen Bestimmungen. Sie gelten als Mietwohngrundstücke und müssen verschiedene baurechtliche Anforderungen erfüllen, die über die eines Einfamilienhauses hinausgehen.
Für wen lohnt sich ein Mehrfamilienhaus? Investor vs. Eigennutzer
Mehrfamilienhäuser sprechen verschiedene Zielgruppen an, die unterschiedliche Motivationen verfolgen:
Als reine Immobilien Kapitalanlage: Investoren schätzen die kontinuierlichen Mieteinnahmen und die Möglichkeit der Risikostreuung auf mehrere Einheiten. Die Renditeaussichten und steuerlichen Vorteile für Vermieter stehen hier im Fokus.
Für Mehrgenerationenwohnen oder Eigennutzung plus Vermietung: Familien nutzen Mehrfamilienhäuser, um Wohnkosten zu teilen oder mehrere Generationen unter einem Dach zu vereinen. Eine Wohnung wird selbst bewohnt, die anderen vermietet – so lassen sich Finanzierungskosten reduzieren.
Unterschied: Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhaus
Zweifamilienhaus
Ein 2 Familienhaus besteht aus genau zwei voneinander getrennten Wohneinheiten. Oft handelt es sich um eine Aufteilung in Erdgeschoss und Obergeschoss oder um zwei nebeneinander liegende Haushälften. Diese Immobilienform eignet sich ideal für den Einstieg in die Vermietung oder für Familien, die eine Einliegerwohnung schaffen möchten.
Dreifamilienhaus
Das 3 Familienhaus stellt rechtlich bereits ein Mehrfamilienhaus dar, wird jedoch aufgrund seiner überschaubaren Größe oft separat betrachtet. Die drei Wohneinheiten ermöglichen eine gute Risikostreuung bei noch handhabbarem Verwaltungsaufwand. Viele Investoren schätzen diese Objektgröße als optimalen Kompromiss.
Mehrfamilienhaus ab vier Einheiten
Ab vier Wohneinheiten sprechen Experten eindeutig von einem Mehrfamilienhaus. Diese Objekte unterliegen strengeren baurechtlichen Vorgaben, beispielsweise bezüglich Brandschutz und Barrierefreiheit. Gleichzeitig steigen die Renditechancen durch bessere Skaleneffekte.
Vorteile und Nachteile eines Mehrfamilienhauses
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Regelmäßige Mieteinnahmen – Kontinuierlicher Cashflow durch mehrere Mieter | Hohe Anschaffungskosten – Deutlich mehr Eigenkapital erforderlich |
| Risikostreuung – Leerstand einer Einheit weniger problematisch | Verwaltungsaufwand – Mehrere Mieter bedeuten mehr Betreuung |
| Steuerliche Vorteile – Abschreibungen, Reparaturkosten absetzbar | Rechtliche Komplexität – Umfangreichere gesetzliche Bestimmungen |
| Skaleneffekte – Niedrigere Kosten pro Wohneinheit | Instandhaltungskosten – Höhere absolute Wartungs- und Reparaturkosten |
| Wertstabilität – Gute Objekte in stabiler Nachfrage | Mietausfallrisiko – Bei mehreren Einheiten höheres Gesamtrisiko |
Kosten und Rendite eines Mehrfamilienhauses
Mehrfamilienhaus Kaufpreise nach Objektgröße
Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus variieren stark je nach Lage, Zustand und Größe. Ein 3 Familienhaus kostet in ländlichen Gebieten oft zwischen 400.000 und 600.000 Euro, während vergleichbare Objekte in Ballungszentren schnell über eine Million Euro liegen.
Faustregeln für Kaufpreise:
- 2 Familienhaus: 300.000 – 800.000 Euro
- 3 Familienhaus: 450.000 – 1.200.000 Euro
- MFH mit 6 Einheiten: 800.000 – 2.500.000 Euro
- MFH mit 20 Wohnungen: 3.000.000 – 8.000.000 Euro
Mehrfamilienhaus Renditeberechnung
Die Bruttorendite errechnet sich aus den Jahresmieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Eine Bruttorendite von 5 Prozent bedeutet, dass sich das Investment theoretisch nach 20 Jahren amortisiert. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich alle laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Steuern.
Beispielrechnung für ein 4-Familienhaus:
- Kaufpreis: 800.000 Euro
- Jahresmieteinnahmen: 48.000 Euro
- Bruttorendite: 6,0 Prozent
- Abzüglich Kosten (ca. 30%): 4,2 Prozent Nettorendite
Finanzierungsaspekte
Banken bewerten Mehrfamilienhäuser anders als selbst genutzte Immobilien. Die erwarteten Mieteinnahmen fließen in die Baufinanzierung ein, jedoch meist nur zu 70 bis 80 Prozent. Dies soll Leerstandsrisiken abfedern.
Die Zinssätze für Anlageimmobilien liegen üblicherweise 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über den Konditionen für selbst genutzte Objekte. Dafür akzeptieren Banken längere Tilgungszeiten, da die Mieteinnahmen die Rückzahlung unterstützen.
Betrieb, Technik & Eigentümerpflichten
Mehrfamilienhäuser bringen besondere Verpflichtungen mit sich, die über die eines Einfamilienhauses hinausgehen. Dazu gehören energetische Standards wie die Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung, sowie regelmäßige Prüfungen der Haustechnik.
Wichtige Eigentümerpflichten umfassen:
- Legionellenprüfung bei zentraler Warmwasserversorgung (jährlich)
- Brandschutzbestimmungen mit Rauchmeldern und Notbeleuchtung
- Hausordnung für das Zusammenleben der Mieter
- Instandhaltungsrücklage von 8-15 Euro pro m² jährlich
Energetische Modernisierungen wie Fassadendämmung oder Heizungserneuerung kosten zwischen 40.000 und 120.000 Euro, amortisieren sich aber durch Energieeinsparungen und höhere Mieten meist nach 12 bis 18 Jahren.
Alle Details zu Heizungslösungen, Energieeffizienz und wichtigen Eigentümerpflichten lesen Sie hier: Mehrfamilienhaus Energie & Technik.
Kaufentscheidung: Die wichtigsten Faktoren
Bei der Kaufentscheidung sind drei Kernaspekte entscheidend: Die Lage bestimmt Wertstabilität und Vermietbarkeit, die Bausubstanz beeinflusst künftige Investitionskosten, und bestehende Mietverträge zeigen die aktuelle Ertragslage. Ein professionelles Baugutachten und eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung über mindestens 10 Jahre sind unerlässlich.
Eine detaillierte Anleitung mit Checkliste für Investoren und Käufer finden Sie in unserem Spezial-Ratgeber: Mehrfamilienhaus kaufen.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Mehrfamilienhaus
Ist ein 2 Familienhaus rechtlich ein Mehrfamilienhaus?
Nein, rechtlich gilt ein Zweifamilienhaus nicht als Mehrfamilienhaus. Die Grenze liegt bei drei Wohneinheiten. Zweifamilienhäuser unterliegen daher anderen baurechtlichen Bestimmungen und haben oft steuerliche Vorteile bei der Grundsteuer.
Ab wann spricht man von einem Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus liegt vor, wenn mindestens drei separate Wohneinheiten in einem Gebäude vorhanden sind. Ein 3 Familienhaus ist somit bereits ein MFH, auch wenn es oft separat betrachtet wird.
Was kostet der Bau eines Dreifamilienhauses?
Die Baukosten für ein 3 Familienhaus liegen zwischen 500.000 und 900.000 Euro, abhängig von Ausstattung und Region. Pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen Sie mit 1.800 bis 2.500 Euro Baukosten. Für eine individuelle Kalkulation nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner.
Was kostet ein 6-Familienhaus?
Ein 6-Familienhaus kostet je nach Lage zwischen 800.000 und 2.500.000 Euro. In ländlichen Gebieten sind die Preise deutlich günstiger als in Ballungszentren. Die genauen Kosten hängen von Baujahr, Zustand und regionaler Marktlage ab.
Welche Rendite ist bei Mehrfamilienhäusern realistisch?
Realistische Nettorenditen liegen zwischen 3 und 6 Prozent jährlich. In begehrten Lagen sind die Renditen oft niedriger, dafür ist die Wertstabilität höher. Ländliche Gebiete bieten manchmal höhere Renditen bei größerem Vermarktungsrisiko.
Was bedeutet EFH und MFH?
EFH steht für Einfamilienhaus, MFH für Mehrfamilienhaus. Diese Abkürzungen werden häufig in Immobilienanzeigen und bei der Baufinanzierung verwendet. Sie kennzeichnen die grundsätzliche Nutzungsart der Immobilie.
Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Ein MFH kann sich als Kapitalanlage lohnen, erfordert aber ausreichend Eigenkapital und Fachkenntnisse. Die Risikostreuung und steuerlichen Vorteile sprechen dafür, der höhere Verwaltungsaufwand dagegen. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert.