Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? Kann ich mir das auch leisten? Wie geht das überhaupt? Wo findet man heute noch ein Haus, das weder überteuert noch baufällig ist?

Ein Haus zu kaufen ist in Deutschland ein komplexes Vorhaben. Davon sollte man sich aber nicht abschrecken lassen, denn als Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau sind Immobilien ausgezeichnet geeignet. Wichtig dafür ist es, den Ablauf und die wichtigsten Chancen und Risiken zu verstehen. Auf dieser Seite haben wir für Sie ein Menge Informationen zusammengestellt um Ihnen zu helfen, die Hindernisse aus dem Weg zu räumen.

Allgemeines zum Hauskauf

Eigenheim vs Miete

Fast 50% der Menschen in Deutschland wohnten 2017 zur Miete, genauer 48,6% (Quelle der Daten: Eurostat). Das wird im weiteren Umfeld nur von der Schweiz überboten (für 2017 liegen hier allerdings keine Daten vor). Im Schnitt der Europäischen Union sind es nur etwa 30%. Im Umkehrschluss heißt das auch, dass in allen anderen EU-Ländern mehr Menschen in einer eigenen Immobilie wohnen, als in Deutschland. Auf den ersten Blick ist das erstaunlich, gilt Deutschland doch als reiches Land. Schaut man genauer hin, dann sieht man, dass die Statistik leider nichts darüber verrät, wie viel Prozent der Deutschen eine oder mehrere Immobilien in ihrem Eigentum haben. Es gibt gute Gründe dafür, zur Miete zu wohnen und trotzdem Immobilieneigentum zu haben. Ebenso gibt es auch Gründe, die dafür sprechen, im Eigentum zu wohnen oder gar kein Immobilieneigentum zu erwerben. Das ganze lässt sich natürlich noch weiter differenzieren. Immobilien können Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten oder Wohnhäuser sein. Hier soll es im weiteren Verlauf nur darum gehen, ein Haus zu kaufen.

Warum sollte man ein Haus kaufen?

Gelegentlich wird für Immobilien auch der Begriff „Betongold“ verwendet. Das verdeutlicht schön zwei Aspekte, die häufig eine Rolle spielen, wenn man sich entscheidet, ein Haus zu kaufen. Zum einen den Aspekt der Geldanlage, das Haus als Asset-Klasse im Haushaltsportfolio, zum Anderen die Absicherung. Immobilien gelten gemeinhin als krisensicher. Zwar unterliegen auch Häuser teilweise erheblichen Wertschwankungen. Da diese aber üblicher Weise nicht in Fieberkurven, wie Aktienkurse, dargestellt werden, stört man sich normalerweise nicht dran. Ein Haus kaufen oder verkaufen ist in Deutschland ein langwieriger Prozess, strikt reglementiert. Deshalb realisieren sich die Wertveränderungen nur sehr selten.

Darüber hinaus ist eine gut gepflegte Immobilie im Alter eine gute Möglichkeit, die laufenden Kosten gering zu halten und mit der Rente über die Runden zu kommen. Im Endeffekt heißt das dann zwar, dass man von der Substanz lebt und der Erbe oder Käufer wieder mehr Geld in das Haus stecken muss, um es auf den Stand der Technik zu bringen. Aber wer eine selbst genutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge kauft, legt ja seinen Fokus ganz bewusst auf die Abnutzung und nicht auf den Werterhalt.

Warum-sollte-man-ein-Haus-kaufen
Eine häufige gestellte Frage: Warum sollte man ein Haus kaufen?

Ein weiteres, wichtiges Argument dafür, ein Haus zu kaufen, ist, dass dann der Anpassung des Hauses nach eigenen Vorstellungen wesentlich weniger Hindernisse im Weg liegen. Die Innenwände darf auch der Mieter streichen. Aber wie sieht es bei der Fassade aus? Oder gar die Umrüstung der Heiztechnik auf Fußbodenheizung, Wände herausreißen, einen Wintergarten anbauen? Weite Bereiche der Gestaltung bleiben dem Eigentümer vorbehalten.

Ein Haus kaufen als Kapitalanlage

Haus-kaufen-Kapitalanlage
Ein Haus kaufen als Kapitalanlage hat mehrere Vorteile.

Natürlich muss man nicht unbedingt einziehen, sondern kann auch ein Haus kaufen, um es dann zu vermieten. Wenn Kaufpreis, Miete und einige weiter Faktoren stimmen, zahlt so der Mieter das Haus ab. Dafür ist es natürlich erforderlich, dass das Haus auch immer vermietet ist, die Miete angemessen steigt und einige weitere Faktoren passen. Eine große Rolle dabei spielt die Lage. Weiter unten gehen wir noch genauer darauf ein.

Tipp: Steuerlich können bei einem Mietobjekt Maßnahmen zum Erhalt und zur Verbesserung des Hauses und weitere Kosten, wie Versicherungen oder Aufwendungen für Zinsen und nicht zuletzt die Abschreibungen von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dadurch sinkt die Steuerlast.

Ist das Haus finanziert, kommen zwei weitere Effekte zum Tragen:

Über den sogenannten Leverage Effekt (deutsch: Hebeleffekt) kann das Eigenkapital gehebelt werden, wodurch eine sehr gute Rendite erwirtschaftet werden kann. Ein Beispiel: Eine Wohnung koste 100.000 EUR. Die Miete betrage 6.000 EUR pro Jahr. Das entspricht einer Mietrendite von 6,0%. Im Fall einer Finanzierung müssen davon noch die Zinsen abgezogen werden. Sind beispielsweise 10.000 EUR Eigenkapital in den Kauf geflossen und 90.000 EUR finanziert, dann fallen im ersten (dem schlechtesten) Jahr (bei 2% Zinsen und 3% anfänglicher Tilgung, also Abzahlung im ersten Jahr) 1952,61 EUR Zinsen an, das heißt, der Überschuss nach Zinsen beläuft sich noch auf 4047,39 EUR. Das entspricht dann einer gehebelten Mietrendite von sage und schreibe 40,5% (!). Der Nachteil oder das Risiko ist, dass dieser Rendite auch Schulden entgegen stehen.

Genau diese Schulden relativiert allerdings der zweite Effekt: Die Inflation. Bleiben wir bei dem Beispiel mit 90.000 EUR Finanzierungsvolumen. Geht man jetzt von einer Inflationsrate von 2% aus und würde komplett auf die Tilgung verzichten, dann wären diese 90.000 EUR nach 25 Jahren nur noch 54.857,78 EUR wert. Bei der im oberen Beispiel genannten Tilgung wäre das Haus nach etwa 25 Jahren abgezahlt, aber die Inflation wirkt natürlich auch schon vorher und auch auf die zu einem bestimmten Zeitpunkt noch bestehende Restschuld. Gleichzeitig sorgt die Inflation oder Preissteigerung dafür, dass auch die Miete immer wieder erhöht werden kann, ohne Mietern prozentual mehr abzuverlangen. Dadurch wirkt die Inflation bei einem finanzierten Mietobjekt sogar doppelt zu Gunsten des Eigentümers.

Immobilienkauf als Kapitalanlage: Expertentipps im Video

Haus kaufen: Das sind die Nachteile

Haus-kaufen-nachteile-unterhalt-renovierung
Nachteil Eigenheim: Ein Haus erfordert regelmäßigen Unterhalt und oft reicht ein Anstrich nicht aus.

Es gibt aber auch gute Gründe, kein Haus kaufen zu wollen. Durch den aufwendigen Kaufprozess ist ein Haus sehr illiquide. Das erschwert einen Umzug erheblich und auch das Geld ist gebunden und kann nicht kurzfristig für wichtige Investitionen verwendet werden. Was außerdem oft übersehen wird, ist, dass es mit dem Haus kaufen nicht vorbei ist. Das Haus muss auch unterhalten werden.

Im Laufe der Jahrzehnte können so nochmal ganz erhebliche Beträge auf den Eigentümer zukommen. Das ist bei einem Mieter anders. Da ist zwar das Geld weg, aber der Unterhalt des Hauses ist dafür auch Sache des Vermieters. Weder müssen Kreditzinsen bezahlt werden, noch muss sich ein Mieter über eine Dachsanierung, eine Fassadenerneuerung oder den Austausch der Heizungsanlage Gedanken machen. All das muss der Eigentümer schultern. Und wenn der Mieter sich entscheidet, umzuziehen, dann ist es auch wieder der, der ein Haus kaufen für eine gute Idee gehalten hatte, der sich um einen neuen Mieter kümmern muss. Neben all dem hat man als Mieter auch niedrigere, laufende Kosten und kann bei gleichem Einkommen einen höheren Betrag in andere Anlageformen stecken. Das kann dazu führen, dass es finanziell, im Hinblick auf die Altersvorsorge, nur die zweitbeste Wahl ist, ein Haus zu kaufen um selber darin zu wohnen.

Man sollte sich durchaus beide Seiten genau ansehen, bevor man sich entscheidet, ein Haus zu kaufen oder zur Miete zu wohnen. Die oben erwähnte Statistik zeigt ja schon, dass hier die Meinungen auseinander gehen. Für eine Entscheidung ist hier auch die geplante Art der Nutzung zu beachten. Im Endeffekt zählt, was finanziell oder an Lebenswert herauskommt. Nur deshalb ein Haus zu kaufen, weil man sich ärgert, dass die Miete weg ist, ist zu kurz gedacht und kann zu einem bösen Erwachen führen, wenn die Kalkulation nicht stimmt und man merkt, was am Unterhalt eines Hauses hängt.

Wie kauft man ein Haus?

Wie-kauft-man-ein-Haus
Wie kauft man ein Haus und was gibt es zu beachten?

Anders als der Einkauf im Supermarkt ist der Immobilienkauf für die allermeisten Privatpersonen alles andere als alltäglich. Dabei klingt die Frage, wie man ein Haus kauft, zunächst wie eine sehr einfache Frage. Wie kauft man ein Hemd? Wie kauft man ein Auto? Nun, man sucht, bis man gefunden hat, was einem gefällt, dann schließt man einen mehr oder weniger einfachen Kaufvertrag, bezahlt und das Haus ist gekauft. So einfach ist es allerdings dann doch nicht in Deutschland. Ein Haus kaufen kann man in Deutschland grundsätzlich und ohne Ausnahme nur beim Notar.

Ein Notar ist ein öffentlich bestellter Jurist, dessen Aufgabe es ist, Rechtsgeschäfte zu überwachen. Nachdem dort der Kaufvertrag geschlossen wurde und einige Steuern und Gebühren entrichtet sind, zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, wird in einem Verfahren mit mehreren Schritten der neue Eigentümer im sogenannten Grundbuch eingetragen. Erst nachdem das passiert ist, ist das Vorhaben „Haus kaufen“ abgeschlossen und man ist neuer Eigentümer der Immobilie. Auch wenn das verhältnismäßig kompliziert ist, sollte man nicht vergessen, dass man dadurch auch vor übereilten Entscheidungen geschützt wird.

Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus kaufen möchte?

Wenn man zum ersten Mal ein Haus kaufen will, dann kann das schon einschüchternd wirken. Da geht es nicht nur um große Beträge, um die größte Investition, die die meisten Privathaushalte jemals tätigen, noch dazu muss man sich an all diese Regeln halten, wenn man ein Haus kaufen will. Wie geht man also am Besten vor, wie ist der richtige Ablauf? Welche Kosten entstehen? Was wird benötigt?

1. Ein Haus finden und prüfen

Haus-kaufen-Online-Suche-immobilienscout24-Immowelt-ebay-kleinanzeigen
Sie wollen ein Haus kaufen? Dann hilft Ihnen die Online Suche auf Portalen wie immobilienscout24, immowelt oder ebay-Kleinanzeigen.

Wer ein Haus kaufen will, muss zunächst klären, wo das Haus stehen soll. Auf die Faktoren, die bei der Lage die ausschlaggebende Rolle spielen, gehen wir noch weiter unten ein. Ist die Lage geklärt, heißt es, ein geeignetes Objekt zu finden, zu prüfen und eine Kaufentscheidung zu treffen. Dafür gibt es eine Reihe verschiedener Möglichkeiten. Am verbreitetsten ist inzwischen die Suche im Internet.

Internetseiten zur Immobiliensuche

Interessanter Weise spielen die Internetriesen Google und Amazon hier noch keine Rolle. Branchenprimus ist immobilienscout24. Wer in Deutschland ein Haus kaufen will, kommt während der Suche an dieser Adresse kaum vorbei. Eine wichtige Alternative ist die Plattform immowelt. Der Betreiber ist inzwischen auch Eigentümer der Marke und Plattform immonet. Aber man kann auch zum Haus kaufen ebay Kleinanzeigen nutzen. Dort ist die Auswahl in der Regel etwas geringer. Darüber hinaus gibt es eine ganze Reihe kleine Seiten, lokale Makler, Onlineportale von Zeitungen, die an die Reichweite der Großen nicht herankommen. Trotzdem kann sich die Suche auch dort lohnen. Viele Objekte sind auf mehreren Portalen ausgestellt, um eine größere Reichweite zu erzielen, aber nicht alle. Grade private Anbieter beschränken sich oft auf ein Portal, um die Kosten gering zu halten. Wenn eine entsprechende Anzeige nicht auf den größten Portalen online ist, kann man so auch mal ein Schnäppchen machen, wenn man ein Haus kaufen will.

Technisch funktionieren die einzelnen Plattformen auf sehr ähnliche Art und Weise. Über eine Suchmaske gibt der Nutzer an, was er sucht und wo er sucht und kriegt dann die vorhandenen Einträge als Ergebnisse zurückgeliefert. Wenn ein Suchauftrag erstellt wurde, kann dieser auch gespeichert werden, so dass man per Email informiert wird, wenn eine neue, passende Anzeige eingestellt wird. Haus kaufen lässt sich so ein Stück weit automatisieren.

Neben der eigentlichen Funktion, ein Haus kaufen oder verkaufen zu können, bieten alle großen Plattformen, außer ebay Kleinanzeigen, insbesondere immobilienscout24, immowelt und immonet, umfangreiche, kostenlose und kostenpflichtige, Informations- und Dienstleistungsangebote für Interessenten. In den Beiträgen geht es um aktuelle Gesetzesänderungen, regionale Miet- oder Kaufpreislisten und Karten, Online-Wertermittlung für Objekte und vieles mehr, bis hin zur Vermittlung von Umzugsunternehmen.

ebay Kleinanzeigen beschränkt sich auf das Angebot der Verkaufsplattform und einen allgemeinen Blog. Alles Andere wäre vermutlich auf Grund der großen Produktvielfalt auch schwer zu realisieren, zu viele Themen müssten abgedeckt werden.

Tipp: ebay Kleinanzeigen punktet für Vermieter und Verkäufer bei den Kosten. Die ersten zwei Anzeigen sind hier kostenlos. Alle anderen großen Anbieter lassen sich Inserate bezahlen.

Alternative Suchmöglichkeiten

Neben immobilienscout24 und co. gibt es immer noch die klassische Zeitungsannonce, die vereinzelt exklusiv genutzt wird, sowie den Erwerb aus Zwangsversteigerungen. Letzteres ist allerdings eher ein Feld für Spezialisten, da es hier zwar Schnäppchen zu holen aber auch einiges extra zu beachten gibt.

Selbstverständlich kann man auch lokale Immobilienmakler ansprechen und sein Interesse, ein Haus zu kaufen, mitteilen. Sie kennen den Markt vor Ort gut und können oft realistischer und weniger emotional an einen Kauf herangehen. Die meisten Makler inserieren „ihre“ Objekte zwar auch auf immowelt, immobilienscout24 und anderen Plattformen, bei echtem Interesse kann man aber von ihnen ein passendes Exposee vorab erhalten. Dann hängt alles von der eigenen Geschwindigkeit ab. Idealer Weise sollte die Finanzierung im Vorfeld geklärt und die Checklisten vorbereitet sein.

haus-kaufen-immobilienmakler-finden-lokal
Ein Haus kaufen über einen Immobilienmakler als Alternative zur Onlinesuche? Diese punkten oft mit guten Kenntnissen des lokalen Marktes.

Wenn man mit Maklern arbeitet, sollte man aber immer im Hinterkopf behalten, dass deren Provision oft als prozentualer Anteil am Verkaufspreis festgelegt wird. Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision. Daher sind auch Makler nicht immer objektiv in ihrer Beurteilung eines Objekts.

Hinter dem Stichwort „Off-Market“ verbirgt sich die letzte, manchmal sehr attraktive Möglichkeit, an ein Haus zu kommen. Bekannte oder Verwandte, Nachbarn oder der Onkel vom Schwager dritten Grades will sein Haus verkaufen. Wenn man das rechtzeitig erfährt, spart man dem Verkäufer Aufwand und sich selbst unter Umständen viel Geld. Nicht nur, dass beim Haus kaufen privat keine Maklerprovision anfällt, oft lässt sich der Preis auch noch gut drücken. Aber nicht immer. Private Verkäufer hängen oft emotional oder finanziell sehr am angebotenen Haus. Dadurch kann es zu überzogenen Preisvorstellungen kommen.

Schutz vor Immobilienbetrug

Wie in allen Bereichen des Lebens gibt es auch im Immobilienbereich immer wieder Betrüger, die sich mit gefälschten Anzeigen Zahlungen von Interessenten erschleichen wollen. Leider kann man das nicht immer schon am Inserat erkennen. Deshalb ist Vorsicht geboten, wenn etwas verdächtig erscheint. Häufig passen bei gefälschten Inseraten verschiedene Punkte nicht zueinander. Wenn die Fotos im Inserat eines privaten Verkäufers aussehen wie aus einem Katalog, wenn Zahlungen erwartet werden, um einen Besichtigungstermin zu erhalten, natürlich auch, wenn die angegebene Adresse gar nicht existiert, dann sucht man besser an einer anderen Stelle weiter. Auch Immobilienanzeigen, die in schlechtem Deutsch verfasst sind, können ein Hinweis auf Betrug sein. Natürlich ist es nicht Voraussetzung, gut Deutsch zu können, wenn man in Deutschland seriös ein Haus verkaufen will. Da aber manche Betrüger aus dem Ausland operieren und automatische Übersetzungsdienste wie Google Translate verwenden, um einen deutschen Text zu erstellen, lohnt es sich hier, genauer hinzuschauen.

2. Das Objekt prüfen

Haus-kaufen-checkliste-was-muss-beachtet-werden
Um ein Haus beim Kauf zu prüfen ist es sinvoll, vorher eine Checkliste zu erstellen.

Bevor man zusagt, das Haus zu kaufen, sollte man gründlich prüfen, ob alles mit dem Objekt in Ordnung ist und ob das Haus für den vorgesehenen Zweck geeignet ist. Dazu gehört, das man das Objekt besichtigt und auf Herz und Nieren prüft. Es ist sinnvoll, sich für Besichtigungstermine eine Checkliste zu erstellen. Nicht immer hat man so viel Ruhe, wie man gerne hätte, da hilft es, Schritt für Schritt eine Liste abarbeiten zu können. Als Vorlage können zahlreiche Angebote im Internet genutzt und entsprechend angepasst werden. Auf diese Liste gehören, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, mindestens die folgenden Punkte:

* Zugang prüfen – ist das Haus Seniorentauglich oder Behindertengerecht?

* Türen und Fenster auf Funktion prüfen. Sind die Fenster und Eingangstüren dicht und sicher?

* Wasserhahn prüfen – kommt sauberes Wasser?

* Vorhandene Einbauküche prüfen – funktionieren die Elektrogeräte? Sitzt Schimmel im Kühlschrank?

* Decke und Außenwände auf Spuren von Feuchtigkeit oder Schimmel prüfen.

* Wohnfläche – zumindest überschlägig – prüfen.

Wenn man nicht selbst vom Fach ist, bietet es sich hierfür an, einen Gebäudegutachter oder einen Architekten zu beauftragen, das Gebäude gründlich zu prüfen. Mit einem schriftlichen Gutachten in der Hinterhand kann man sich sicher sein, dass keine großen, unliebsamen Überraschungen kommen. Auch als Verhandlungsargument kann ein entsprechendes Gutachten hilfreich sein.

Abgesehen von der Bausubstanz sollte man unbedingt das Grundbuch prüfen. Hier sind die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse hinterlegt. Handelt es sich bei dem Grundstück um ein gepachtetes Grundstück oder ein Erbbaurecht, so ist Vorsicht geboten, die entsprechenden Verträge müssen unbedingt vor Kauf auf ihren Inhalt und insbesondere ihre Restlaufzeit geprüft werden, da nach Ablauf eines Erbbaurechts das Eigentum am Haus an den Grundstückseigentümer fällt. Im Grundbuch sind auch weitere Lasten und Rechte hinterlegt. So kann es beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Überfahrtsrecht für Dritte geben. Das muss nicht in jedem Fall ein Problem sein, aber die gründliche Prüfung, ggf. mit anwaltlicher Hilfe, ist dringend angeraten.

Wenn alle anderen Punkte soweit in Ordnung sind, hilft es auch, mit Passanten und Nachbarn zu sprechen, besonders wenn man selbst nicht ortsansässig ist. Wie ist die Nachbarschaft? Fällt etwas besonders positiv oder besonders negativ auf? Was für Menschen leben hier? Wird man selbst oder ein möglicher Mieter sich hier wohl fühlen?

Will man ein Haus kaufen, das bereits vermietet ist, sollte man unbedingt auch die Mietsituation abklären. Ein Käufer tritt immer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Ist ein Mieter säumig oder macht sonst Probleme, dann ist das ab dem Kauf das Problem des neuen Eigentümers. Wenn der Mietvertrag Mieterhöhungen ausschließt, gilt das auch für den neuen Eigentümer. Deshalb ist es ratsam, sich ausführlich mit dem bestehend Mietvertrag zu befassen und auch mit dem Mieter zu sprechen.

3. Finanzierung sicherstellen

Hauskauf-finanzieren
Viele Banken fordern mindestens Ersparnisse in Höhe der Kaufnebenkosten, möchte man über einen Bankkredit den Hauskauf finanzieren

Das Haus ist gefunden, Grundbuch und die Rahmenbedingungen sind geprüft, die Entscheidung fällt: man will das Haus kaufen. Spätestens jetzt ist der Zeitpunkt, die Finanzierung zu klären. Die Fälle, in denen ein Haus bar gekauft wird, sind ein hier ausdrücklich ausgeklammerter Sonderfall. In fast allen anderen Fällen wird der Käufer mit einer Bank zusammenarbeiten und eine Finanzierung vereinbaren. Bei guter Bonität wird eine Bank gerne bereit sein, die finanziellen Mittel für das Vorhaben „Haus kaufen“ bereitzustellen. Dabei wird die Bank prüfen, ob der Finanzierung auch ein tatsächlicher Gegenwert gegenüber steht.

Bei Käufern mit geringem Einkommen, Vermögen oder aus anderen Gründen weniger guter Kreditwürdigeit (negative Schufa-Einträge) kann es sein, dass eine oder auch mehrere Banken die Finanzierung nicht leisten wollen. Wenn man sicher ist, die Raten leisten zu können, kann es ein Weg sein, eine Bürgschaft von Freunden oder Verwandten zu erwirken. Das kann beispielsweise ein Grundbucheintrag im Haus der Eltern sein. Man sollte sich jedoch der Tragweite bewusst sein. Kommt man in Verzug und nach Zwangsversteigerung des Hauses sind noch Schulden da, haftet der Bürge.

Wichtig für den Käufer, der zum ersten Mal ein Haus kaufen möchte, ist, dass der Kaufpreis nicht alle Kosten beinhaltet. Darüber hinaus fallen Kaufnebenkosten an, die üblicherweise die Mindestanforderung an das Eigenkapital sind, das die Bank als Sicherheit für die Finanzierung fordert.

Kaufnebenkosten

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für das Haus fallen folgende Positionen an:

* Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% des Kaufpreises)

* Notargebühr (etwa 1,5%)

* Gerichtsgebühr und Gebühr für den Eintrag einer Grundschuld (ca. 0,5%)

* ggf. Maklergebühr (4,76-7,14%)

Die Kosten der einzelnen Positionen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Die einzige Position, die regelmäßig wegfallen kann, ist die Maklergebühr. Das hängt allerdings davon ab, ob das Haus eben von einem Makler vermittelt wird oder nicht. Die beste Chance zur Vermeidung der Maklergebühr ist, wenn man zum Haus kaufen privat ein Netzwerk aufbaut und dieses auch nutzt. Eine Suchstrategie aus dem Wunsch der Vermeidung der Maklergebühr zu machen, ist allerdings sehr einschränkend, da viele attraktive Objekte nur über Makler verkauft werden. Es gibt aber durchaus noch die ein oder andere Möglichkeit, die Kosten etwas zu senken. Grunderwerbsteuer muss beispielsweise nur für Grundstück und Gebäude bezahlt werden. Sind Instandhaltungsrücklagen vorhanden, die man als Käufer übernimmt oder befinden sich Einbaumöbel, vor Allem eine Küche, im Haus, dann fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Das muss allerdings im Kaufvertrag entsprechend festgehalten werden. Außerdem ist es möglich, mit dem Verkäufer zu vereinbaren, dass er die Nebenkosten trägt. Das kann zum Beispiel im Rahmen einer Kaufpreisverhandlung geschehen. Manchmal lässt sich so der Eigenkapitalbedarf senken.

Ein weiterer Sonderfall in Bezug auf die Grunderwerbssteuer ist noch der Erbfall, die Schenkung oder der Verkauf unter Verwandten 1. Grades oder Ehepartnern. In diesen Fällen wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Es dürfte allerdings eher schwierig sein, sich eine dieser Möglichkeiten zur Minderung der Kaufnebenkosten zu Nutze zu machen.

Wenn die Finanzierung sichergestellt und die Kreditverträge unterschrieben sind, kann der notarielle Kaufvertrag unterschrieben werden. Die Schritte dorthin sind in den folgenden Abschnitten beschrieben.

Hinweis: Bis zur Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar kann der Hauskauf immer noch abgesagt werden. Das passiert nicht sehr oft, ist aber möglich. Um dann nicht mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung dazustehen, bietet es sich an, den Kreditvertrag frühestens zwei Wochen vor dem Notartermin zu unterschreiben, um im Notfall von dem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen zu können.

4. Kaufvertrag entwerfen lassen und prüfen.

Der Notar hat nicht nur die Aufgabe, den Verkauf und die Zahlung zu überwachen, sondern wird auch den entsprechenden Kaufvertrag entwerfen und im Gespräch mit beiden Parteien anpassen. Dabei findet hier keine Rechtsberatung statt, aber der Notar hat dafür Sorge zu tragen, dass alle betroffenen Parteien den Inhalt und die Konsequenzen des Vertrages verstehen. Daraus folgt eine wichtige Regel:

Wer ein Haus kaufen will, muss nicht blind den vorgelegten Vertrag unterschreiben. Der Notar wird rechtzeitig vor dem vereinbarten Termin allen Beteiligten einen Entwurf des Vertrages zukommen lassen. Die Chance sollte man nutzen und seine Anmerkungen und Fragen an den Notar zurückmelden. Hier kann es sich durchaus lohnen, mit einem Anwalt zu sprechen oder sich anderweitig zu informieren. Beispielsweise wird in einem Immobilienkaufvertrag die Mängelhaftung geklärt. Und wer möchte schon ein Haus kaufen und dann auf Baumängeln sitzen? Im Kaufvertrag wird auch der Eigentumsübergang geklärt. Wann darf der neue Eigentümer ins Haus oder hat, im Fall eines Mietobjekts, Anspruch auf die Miete? Im letzten Fall, wenn man also ein Haus kaufen und dann vermieten will, lässt sich gegebenenfalls durch die richtigen Formulierungen im Vertrag sogar die Steuerlast auf Dauer reduzieren. Das sprengt allerdings hier den Rahmen und sollte unbedingt mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater geklärt werden.

Einige wenige Hinweise, wie sich die Grunderwerbsteuer reduzieren lässt, wenn man ein Haus kaufen will, sind im vorigen Abschnitt zum Thema Finanzierung genannt.

Wenn man den Kaufvertrag zur Prüfung vorliegen hat, sollte man jedoch einige – eigentlich offensichtliche – Punkte in jedem Fall prüfen:

  1. wird in dem vorliegenden Vertrag das richtige Objekt verkauft?
  2. steht der richtige Kaufpreis im Vertrag?
  3. stimmen Käufer und Verkäufer mit der Realität überein?

5. Notartermin

haus-kaufen-notar-immobilienkauf-vertrag
Gibt es Fragen zum Immobilienkaufvertrag, klärt diese der Notar.

Notartermin beim Hauskauf ausführlich erklärt:

Nach den Rücksprachen zwischen Käufer, Verkäufer und Notar sollte allen Beteiligten ein für alle zufriedenstellender Vertragsentwurf vorliegen. Ein Haus zu kaufen ist ein großer Schritt, deshalb ist es wichtig zu verstehen, dass der Kauf erst dann stattgefunden hat, wenn der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist. Wenn kurz vor dem vereinbarten Termin Gründe auftauchen, die deutlich gegen den Kauf sprechen, dann ist es wahrscheinlich besser, sich unbeliebt zu machen und kurzfristig abzusagen als hinterher schwerwiegende Probleme zu haben. Auch Vertragsänderungen sind noch bis zur tatsächlichen Unterschrift möglich. Wenn man beim Notar sitzt und anfängt, alles Mögliche im Vertrag nachzuverhandeln, ist das durchaus möglich – beliebt macht man sich damit allerdings nicht. Eigentlich ist dafür der Vertragsentwurf vorgesehen.

Wenn es keine Änderungen mehr gibt, verläuft ein Notartermin reichlich unspektakulär und für jemanden, der das bereits hinter sich hat auch langweilig. Der Notar wird den Anwesenden, die ein Haus kaufen bzw. verkaufen wollen, den Vertrag, den alle bereits kennen, wortwörtlich und in ganzer Länge vorlesen. Im Anschluss werden die Unterschriften geleistet und dann ist der Termin vorbei.

6. Kaufpreis, Grunderwerbssteuer und weitere Nebenkosten bezahlen.

Im Anschluss an den Termin ist es die Aufgabe des Notars, die Bezahlung des Kaufpreises und der anfallenden Nebenkosten zu überwachen und den Eigentumsübergang, in der Regel Zug um Zug, zu veranlassen. Zug um Zug ist ein Terminus aus dem deutschen Schuldrecht und sorgt dafür, dass ein Schuldner seine Leistung nur dann erbringen muss, wenn auch der Gläubiger liefert. Konkret auf den Fall des Immobilienkaufs übertragen heißt das, dass der Notar sicherstellt, dass der Käufer auch das Eigentum an der Immobilie erhält, wenn er den Kaufpreis zahlt und umgekehrt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, wenn er das Eigentum an der Immobilie aufgibt.

Nach der Vertragsunterzeichnung wird die sogenannte Auflassung im Grundbuch eingetragen. Erst wenn das erfolgt ist, ist festgelegt, dass niemand anders das Haus kaufen kann (dadurch werden doppelte Verkäufe vermieden). Ebenfalls wird jetzt das Finanzamt über den Kaufvertrag informiert und wird einen Grunderwerbsteuerbescheid an den neuen Eigentümer ausstellen. Der Kaufpreis wir in der Regel also bezahlt, wenn der Notar dazu auffordert, die Grunderwerbsteuer wird nach Bescheid fällig, sollte dann allerdings auch zügig überwiesen werden, da der gesamte Prozess erst abgeschlossen wird, wenn alle Zahlungen erfolgt sind. Im Anschluss an aller Meldungen wird der Notar seine Kostenrechnung stellen. Ist auch diese bezahlt, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel auf das Konto des Verkäufers. Wenn der Verkäufer allerdings selbst noch eingetragene Schulden auf dieser Immobile hat, wird seine Bank der notwendigen Löschung der Grundschuld nur dann zustimmen, wenn sie das ausstehende Geld erhalten hat. In diesen Fällen werden im Kaufvertrag mehrere Kontoverbindungen mit den zugehörigen Beträgen angegeben. In manchen Fällen wird die Zahlung auch über ein sogenanntes Notaranderkonto abgewickelt. Bei diesem besonderen Konto ist der Notar Inhaber und handelt auf fremde Rechnung. Er kann so gewährleisten, dass die Zahlungen alle korrekt und termingerecht erfolgen. Insbesondere bei sehr komplexen Zahlungsströmen, wenn mehrere Banken involviert sind, kann dieser Weg beschritten werden. Allein der Wunsch einer Vertragspartei ist dafür nach aktueller Gesetzeslage nicht ausreichend.

7. Haus übernehmen

Haus-nach-Kauf-übernehmen
Der letzte Schritt: Ein Haus nach dem Kauf übernehmen.

In der Regel findet der endgültige Übergang des Hauses dann statt, wenn alle Zahlungen geleistet sind. Das findet oft in Form einer Schlüsselübergabe mit Ablesung der Zählerstände statt. Es können aber andere Modelle vereinbart werden. Häufig anzutreffen ist beispielsweise der Fall, dass der Käufer bereits nach der Kaufpreiszahlung einen Schlüssel erhält und in die Wohnung darf, um Renovierungsarbeiten durchzuführen. Wohnen darf er dort in der Regel noch nicht. Im Rahmen der Begehung zur Übergabe sollten alle wesentlichen Punkte in einem Übergabeprotokoll festgehalten und von beiden Seiten gegengezeichnet werden. Das dient zur Sicherheit aller Beteiligten.

Ab dem Zeitpunkt des offiziellen Eigentumsübergangs liegen alle Rechte und Pflichten bei dem neuen Eigentümer. Insbesondere schuldet er alle Gebühren und Beiträge, von Grundsteuer über Strom, Gas und Wasser bis hin zu Müllgebühren. Gleichzeitig stehen ihm aber auch Mieteinnahmen und selbstverständlich das Recht auf Vermietung zu.

Versicherungen

Mit dem Besitz eines Hauses entstehen auch Haftungsrisiken, die durch entsprechende Versicherungen abgedeckt werden sollten oder müssen. Die Gebäudeversicherung ist verpflichtend und geht automatisch vom alten auf den neuen Eigentümer über. Damit ist der Versicherungsschutz gewährleistet. Es steht dem neuen Eigentümer aber frei, die Versicherungsgesellschaft zu wechseln. Daneben kann es ratsam sein, eine Grundstückseigentümer-Haftpflicht-Versicherung abzuschließen, die für Schäden einsteht, die der Eigentümer zu vertreten hat, zum Beispiel herunterfallende Äste oder Ziegel. Je nach Risikoneigung des neuen Eigentümers kann für ein vermietetes Haus auch eine Vermieter-Rechtschutz-Versicherung empfehlenswert sein.

Vermietung

Wer ein Haus kauft, um es zu vermieten, kann dadurch langfristig eine gute Rendite erwirtschaften. Aber zusätzlich zu den hier besprochenen Themen muss sich der zukünftige Vermieter auch mit dem weiten Feld des Mietrechts auseinander setzen. Mieter genießen in Deutschland weitgehende Rechte und Mietverträge müssen formal korrekt sein, um nicht anfechtbar zu sein. Das auszuführen sprengt hier den Rahmen. Es lohnt sich jedoch, hier auf fachliche Hilfe zurückzugreifen. Das muss nicht immer direkt der Anwalt sein, manchmal kann auch eine gute, geprüfte Vorlage ausreichend sein.

8. Lage, Lage, Lage

Immer dann, wenn ein Haus als Investment gesehen wird, nicht als reines Konsumgut, spielt die Lage eine große Rolle. Insbesondere, wenn man ein Haus kaufen und privat nicht nutzen will, also ein reines Mietobjekt erwirbt, sollte man vor der eigentlichen Suche genau überlegen, wo das Haus stehen soll. Was passiert, wenn das Haus mal nicht mehr meinen Vorstellungen entspricht? Findet sich dann ein Käufer, lässt sich ein guter Preis erzielen? Wenn das Haus vermietet ist: Findet man hier auch in 10, 20 oder 30 Jahren noch einen Mieter zu angemessenen Konditionen? Werden die Mieten hier weiterhin und mindestens mit der Inflation, steigen?

Natürlich machen sich viele Investoren genau diese Gedanken. Ein Ergebnis ist, dass Häuser an attraktiven Standorten üblicherweise sehr teuer verkauft werden. Dadurch ist aus Investorensicht die mögliche Rendite an Top-Standorten oft schlechter als in nicht ganz so guten Revieren.

Hochschulstädte schneiden in der Regel besser ab, da hier viele Studenten, junge Familien, Akademiker um einen begrenzten Wohnmarkt konkurrieren. Wenn man in einer Hochschulstadt aus der zweiten Reihe ein Haus kaufen und einzelne Zimmer als WG wieder vermieten kann, lässt sich oft ein beachtliche Rendite erwirtschaften.

Aber wie wird sich die Stadt der Wahl in Zukunft entwickeln? Kaum ein privater Investor wird diese Frage fundiert beantworten können. Wichtige Hilfsmittel hier sind zum Beispiel der von der Prognos AG herausgegebene Zukunftsatlas, der anhand verschiedener Kriterien die Zukunftsfähigkeit der Regionen und Städte in Deutschland bewertet. Oder Zahlen der Bundesagentur für Arbeit, die ja auch etwas über die wirtschaftliche Lage einer Region und die Vermietbarkeit aussagen.

Wer dagegen ein Haus kaufen will, um darin zu wohnen, wird andere Gesichtspunkte wichtig finden. Gibt es passende Arbeitsplätze in der Region? Wie sieht es mit attraktiven Freizeitmöglichkeiten aus? Hat das Haus einen Garten, in dem Kinder spielen können?

Wer sich entscheidet, sein Haus auf dem Land kaufen zu wollen, muss immer bedenken, dass wir in einer Zeit leben, in der mehr und mehr Menschen in die Städte ziehen. Das wirkt sich nicht nur auf zukünftigen Verkaufsmöglichkeiten sondern auch auf die unmittelbare Nachbarschaft aus. Gibt es gleichaltrige Familien, wie weit ist es bis zum nächsten Supermarkt oder Arzt, gibt es einen Bahnhof in der Nähe? In ländlichen Regionen muss man damit rechnen, viel mehr Zeit und Kilometer im Auto zu verbringen. Das verursacht Kosten, die man vielleicht beim Haus kaufen spart. Es hilft, das vorher ins Verhältnis zu setzen.

haus-lage-preis
Trendvirtel oder künftiger sozialer Brennpunkt? Besonders wichtig für die Wertentwicklung einer Immobilie ist die Lage.

Umgekehrtes gilt in der Stadt. Wer ein Haus in der Stadt kaufen will, muss sich auf höhere Preise, bessere Infrastruktur, aber weniger Ruhe und weniger Platz einstellen. In einer Stadt wie München oder Hamburg ist es Normalverdienern schon gar nicht mehr möglich, ein Haus zu kaufen. Andere Städte, wie Frankfurt an der Oder und andere – vor Allem ostdeutsche – Städte, befinden sich seit Jahren und Jahrzehnten auf dem absteigenden Ast. Hier muss man sich die Frage stellen, wie die Entwicklung in Zukunft aussehen wird. Das heißt nicht grundsätzlich, dass man in Städten mit negativer Entwicklung nicht doch ein Haus kaufen kann. Insbesondere bei Mietobjekten ist immer entscheidend, ob die Rechnung aufgeht. Will man in München ein Haus kaufen, dann braucht man sich über Leerstand und zukünftige Wertlosigkeit des Hauses keine Gedanken machen. Man kann seine Kalkulation problemlos mit einem Zeithorizont von 20 oder 30 Jahren machen. Irgendwo auf dem Land, fernab jeglicher Entwicklungschancen, ist die Perspektive viel kürzer. Man könnte trotzdem zum Beispiel ein Haus kaufen, dass voraussichtlich für die nächsten 10 Jahre vom bisherigen Mieter weiter gemietet wird, wenn in 10 Jahren das Haus abgezahlt ist. Dafür muss natürlich der Kaufpreis entsprechend gering sein und bei der Finanzierung sollte mit einer hohen Tilgung geplant werden.

Ganz anders gelagert ist der Fall, wenn man ein Haus am See kaufen und als privaten Rückzugsort nutzen will. Ein luxuriöser Zweitwohnsitz darf mehr kosten und lässt sich über die exklusive Lage auch immer wieder verkaufen. Sei es jetzt im Fünfseenland im südlichen Bayern, zum Beispiel die Villa am Starnberger See mit Alpenblick, oder auch im Mecklenburgischen Seenland. Die Vorzüge sind klar, wer kann schon im eigenen Garten in einem See baden gehen. Neben den Kosten spricht dagegen unter Umständen auch, dass es viele Touristen in und auf diese schönen Seen verschlägt. Hier können kleinere Seen teilweise Boden gut machen.

Weitere Videos zum Thema

Lohnt sich ein Bausparvertrag noch?

Fehler beim Immobilienkauf

Kaufen oder mieten?

Wie hoch sollte die Tilgung sein?